کسری یا اضافه مساحت زمین یا باغ
در رابطه با زیاد یا کم بودن متراژ زمین یا باغ در سند از جمله موضوعات مهمی است که ممکن است در هنگام خرید و فروش اتفاق بیفتد که گاها طرفین معامله را با چالش روبرو میکند. این مشکل زمانی رخ میدهد که اطلاعاتی که در خصوص زمین یا باغ فروخته شده ارائه شده است درست نباشد. پس طرفین معامله را مقابل یکدیگر قرار میدهد.
به عنوان مثال: هنگام خرید یک باغ، فروشنده مساحت آن را 1000متر اعلام میکند. در صورتی که متراژ آن در سند 950 متر به ثبت رسیده است. در این صورت بین طرفین معامله اختلاف ایجاد‌شده که در صورت عدم توافق کار به شکایت و تشکیل پرونده حقوقی در دادگاه میکشد تا طرفین کسری ملک را از طریق دادگاه حل و فصل کنند.
مصداق همین مثال در ماده ۳۸۴ قانون مدنی آمده است که می گوید: هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد زیاده مال بایع است.
همچنین در ماده ۳۵۵ قانون مدنی نیز به همین موضوع چنین اشاره میکند که: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته‌شده‌باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت. اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.
3 حالت ممکن در صورت زیاد یا کم بودن متراژ زمین یا باغ در سند
مواردی که باغ یا زمین به صورت محصور و با درج متراژ و با تعیین قیمت برای هر جز فروخته‌می‌شود
مثلا به‌گفته وکیل دو هزار متر زمین از قرار متری یک میلیون تومان، در این گونه موارد با توجه به اینکه ثمن معامله برای هر جز مورد معامله تعیین‌شده‌است. اگر در آینده مشخص شود که مورد معامله کسری مساحت دارد، خریدار مختار است که یا معامله را فسخ و ثمن معامله را اعاده نماید. یا نسبت به کسری مساحت ثمن معامله را اعاده نماید. مثلا در این فرض زمین 1900 متر است و صد متر کسری مساحت دارد. با توجه به قیمت هر متر که دو میلیون تومان است خریدار می‌تواند ۲۰۰ میلیون تومان از ثمن معامله را اعاده نماید.
در فرضی که مساحت زیادتر از مقدار تعیین‌شده است بر عکس اختیار خریدار در این حالت فروشنده بدوا حق فسخ ندارد. ابتدا فقط می‌تواند برای دریافت ثمن اضافه مساحت به خریدار مراجعه نماید. مثلا مساحت ۲۱۰۰ متر است فروشنده برای صد متر اضافه می‌تواند به قیمت فروش به خریدار رجوع و مبلغ 200 میلیون تومان اخذ نماید. اگر خریدار از پرداخت امتناع نمود فروشنده می‌تواند معامله را فسخ نماید.
مساحت قید صفت زمین یا باغ می‌شود
دومین حالت به هیچ وجه معامله زمین یا باغ به این حالت توصیه نمی‌شود. به این صورت است که در قرارداد بدون تعیین قیمت برای هر جز زمین یا باغ معامله می‌شود. مثلا در قرارداد درج می‌شود این باغ به مبلغ دو میلیارد فروخته‌شد. به شرطی که دو هزار متر باشد. در این حالت اگر باغ یا زمین کسری مساحت داشته باشد خریدار فقط حق فسخ معامله را دارد. پس نسبت به کسری مساحت حق اعاده ثمن معامله را ندارد. اگر مساحت زیادتر از متراژ تعیین شده‌باشد، فروشنده فقط حق فسخ معامله را دارد و حق درخواست ثمن اضافه مساحت را نخواهد داشت.
با عنایت به موارد مطروحه فوق به نظر می‌رسد که بهترین روش برای خرید املاکی از قبیل زمین یا باغ مخصوصا در مواردی که ارزش ان زیاد است روش تصریح‌شده در بند ۲ باشد.
مواردی که حدود زمین با متراژ مشخص نشده باشد و فقط حدود اربعه آن مشخص‌شده باشد
به این موارد که اصطلاحا املاک حد به حد گفته‌می‌شود . بیشتر برخی سندهای قدیمی به این شکل هستند و در حال حاضر با توجه به ارزش بالای املاک و پیشرفت تکنولوژی سند حد به حد صادر نمی‌شود. پس در این گونه اسناد مساحت در سند صفر درج‌شده و فقط حدود اربعه مشخص شده‌است. اگر در صورت خرید این گونه املاک فروشنده مساحت دقیقی را اعلام نمی‌کند و مساحت به صورت حدودی تعیین می‌شود. در صورت کسر یا اضافه بنا نه خریدار و نه فروشنده حق فسخ معامله را نخواهند داشت.
حق فسخ در صورت اختلاف متراژ
باتوجه به آمار بالای اختلافات در مورد خرید و فروش آپارتمان و کم بودن متراژها نسبت به مقدار فروش آن در هنگام معامله، قانونگذار قانون جداگانه ای را در سال 1389 به نام “قانون پیش فروش آپارتمان ها” تصویب کرد. هدف اصلی از تصویب این قانون بیشتر جهت حمایت از افرادی است که ملکی را پیش خرید می کنند.
مطابق ماده 7 قانون پیش فروش آپارتمانها: اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند. ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.
به طور مثال اگر در هنگام معامله متراژ آپارتمان 10۰ متر باشد و برای قیمت هر متر آن 10 میلیون تومان توافق شده باشد. اما در هنگام تحویل آپارتمان خریدار متوجه می شود متراژ آن 95 و یا 105متر است. هیچکدام از طرفین حق فسخ معامله را ندارند زیرا متراژ مورد اختلاف از 5 درصد کمتر میباشد.
در مواردی که مساحت واقعی ملک از مقدار مورد توافق در هنگام خرید کمتر باشد و خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده بایستی کسری ملک را به قیمت روز به او پرداخت نماید. در مواردی که هنگام تحویل مقدار ملک بیشتر از مقدار مورد توافق در قرارداد باشد، پیش خریدار ملک بایستی قیمت مورد توافق در هنگام پیش خرید را به فروشنده بپردازد.
نتیجه گیری
در هر سه حالت فروشنده و خریدار می‌توانند حسب مورد و با توجه به شرایط معامله و اعتبار طرف معامله و با لحاظ همه احتمالات با درج شروط مناسب ضمن قرارداد از زیان احتمالی خود در آینده جلوگیری کنند. پیشنهاد می‌شود متعاملین قبل از انجام چنین معاملاتی حتما با یک وکیل ملکی یا مشاوره حقوقی مشورت نمایید تا در رابطه با کم و کیف معامله به صورت کامل توجیه گردد.
