اگر بخواهیم خلاصه‌بگوییم افراز ملک به‌معنای تقسیم یک واحد‌ملکی به دو یا چند بخش‌مجزا با هدف انتقال مالکیت و استفاده از هر‌بخش به‌صورت‌جداگانه است. افراز می‌تواند برای ملک‌های مسکونی، تجاری و صنعتی انجام شود. برای انجام افراز، باید ابتدا اطلاعات کامل و دقیقی در مورد ملک مورد نظر، از جمله اندازه و محل قرار گرفتن‌ملک، به همراه تمامی مدارک و مستندات مالکیت ملک جمع آوری شود.

سپس با توجه به شرایط ملک و موافقت کلیه صاحبان ملک، نقشه‌های لازم برای افراز تهیه و به همراه مدارک مالکیت به سازمان ثبت اسناد و املاک مربوطه ارائه می‌شود. در صورت تأیید افراز توسط سازمان ثبت اسناد و املاک، مالکیت هر بخش به صورت جداگانه به نام مالک برگردانده‌می‌شود. درنتیجه هر بخش می‌تواند به صورت مستقل فروخته یا به اجاره داده‌شود. همچنین باید به دقت به مسائل مالی و مالکیت هر بخش توجه‌شود تا در آینده مشکلی برای صاحبان بوجود نیاید. اساسی ترین روش تقسیم، افراز اموال است. 

معنای افراز چیست ؟

 افراز در لغت به معنای جدایی چیزی از چیز دیگر است. در اصطلاح حقوقی به معنای تفکیک سهم هر یک از شرکا از مال مشاع است که از طریق سازش بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه صورت می گیرد. قانونگذار در وهله اول به شرکاء اجازه داده است که با تراضی و توافق بین آنها هر طور که می خواهند تقسیم کنند. در صورت عدم توافق، متقاضی تقسیم می تواند شرکا را مجبور به تقسیم کند که در این صورت با موضوع افراز اموال مشاع است و با ان روبرو هستیم.فکیک فقط تقسیم اموال است; اما افراز تقسیم ملک با تعیین سهام مالکان مشاع همراه است و قسمت های تقسیم به نسبت سهم مالک مشاع به آنها واگذار می شود و سند مالکیت جداگانه صادر می شود.

انواع افراز ملک در حقوق ایران

افراز ملک ممکن است به دو صورت صورت بگیرد: افراز داوطلبانه و افراز اجباری. در افراز داوطلبانه، تمامی مالکان ملک توافق کرده‌اند که ملک را به بخش‌های جداگانه تقسیم کنند. در این حالت، تمامی مدارک و مستندات مالکیت ملک باید توسط کلیه مالکین ارائه شود. سپس پس از تهیه نقشه‌های افراز، به سازمان ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شود. در صورت تأیید افراز، مالکیت هر بخش به صورت جداگانه به نام مالک برگردانده می‌شود.

اما در افراز اجباری، در صورتی که مالکان ملک توافقی برای افراز نداشته باشند، می‌توانند از طریق دادگاه، افراز اجباری را اعمال کنند. در این حالت، دادگاه پس از بررسی موضوع و شرایط ملک، تصمیم می‌گیرد که آیا افراز اجباری صورت گیرد یا خیر.

استفاده از افراز می‌تواند برای مالکان ملک‌هایی که نیاز به تقسیم شدن دارند، مناسب باشد. به عنوان مثال، مالکان ملک‌هایی که از لحاظ اندازه و موقعیت مکانی ملک، نیاز به تفکیک کردن آن دارند، می‌توانند از افراز استفاده کنند تا به صورت مجزا از هر بخش استفاده کنند. همچنین، افراز می‌تواند به مالکان کمک کند تا با فروش یکی از بخش‌ها، منابع مالی خود را تقویت کنند.

در کل، افراز در حقوق ایران یکی از راه‌های مهم تقسیم یک واحد ملکی به بخش‌های جداگانه است که مالکان به صورت مجزا از آن‌ها استفاده کنند. این روش به مالکان کمک می‌کند که در زمینه تقسیم ملک، از تعارضات و اختلافات بین آن‌ها جلوگیری کنند.

تفکیک چیست ؟

قبل از از ورود به مبحث اصلی باید با معنی کلمه تفکیک را بدانیم . تفکیک به معنی تقسیم کردن است . عموما تفکیک در زمینه اختلاف میزان مالکیت در میان شرکا در املاک مشاعی شکل میگیرد اما به این معنی نیست که در املاک مفروز تفکیک وجود نخواهد داشت . از همین رو مالک ملک مفروزی هم قادر است بر اساس قوانین و ضوابط اقدام به تفکیک ملک خود کند . به طور مثال شخصی دارنده یک ملک مسکونی و تجاری با یک سند سات و قصد دارد این ملک دو سند جداگانه داشته باشد و از همدیگر تفکیک شوند و یا شخصی دارنده هزار متر زمین است و میخواهد آن را به دو بخش پانصد متری تقسیم بکند که دراین شرایط باید از روش تفکیک اقدام بکند .

تفاوت های تفکیک و افراز:

1. از جمله تفاوت های افراز و تفکیک عبارتند از:در حالت تفکیک، اشاعه از بین نمی رود و همه شرکا در تمام قطعات افراز به نسبت سهم خود شریک مشترک هستند. در افراز ملک از حالت اشاعه خارج می شود و سهم هر یک از شرکا به قطعات جداگانه تقسیم می شود
2. در افراز ملک، تقاضای همه مالکین برای افراز الزامی نیست و حتی یکی از مالکین می تواند تقاضای افراز کند، اما تفکیک باید با رضایت همه مالکان و فقط به درخواست یکی از مالکین انجام نمیشود و فقط به خواست یکی از مالکان مجوز تفکیک نمیشود.
3. تفکیک در دفتر ثبت صورت می گیرد و صورت جلسه تفکیکی صادر می شود. اما افراز هم در دفتر ثبت و هم در دادگاه قابل طرح است و حکم صادر می شود.
4.  در تفکیک وجود حالت اشاعه لازم نیست و مال با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است. اما در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد; یعنی مالک بیش از یک نفر وجود دارد.
5. اعتراض به تفکیک در حین عملیات اجرایی موجب متوقف شدن برگه تفکیک می شود، اما اعتراض به روند افراز در حین عملیات اجرایی افراز مسموع نیست و تنها پس از صدور، رأی افراز در دادگاه صالح قابل اعتراض است.
6. ماده 150 قانون ثبت می گوید: «هرگاه تقاضای تفکیک از ملکی از سوی مالک یا قائم مقام او شود، این درخواست به اداره ثبت ارسال می شود و در درخواست باید ارزش تفکیک شده بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیک هر ده هزار ریال و دویست ریال توسط ذینفع پرداخت شود.”

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری