اگر به دنبال خرید یک ملک، خودرو یا سایر تجهیزات گران‌قیمت هستید، اما پول کافی برای پرداخت قیمت آن را ندارید، اجاره به شرط تملیک یک راهکار مناسب است. اجاره به شرط تملیک روشی است که به شما این امکان را می‌دهد که با پرداخت اجاره‌بها و اقساط معین، در نهایت مالک چیزی که در نظر دارید شوید. اما این قرارداد چه شرایط، مزایا و معایبی دارد؟ در این بخش همراه ما باشید تا با شرایط و قوانین این قرارداد آشنا شویم.

منظور از اجاره به شرط تملیک چیست؟

اجاره به شرط تملیک یک نوع قرارداد اجاره است که در آن شرط می‌شود اگر مستاجر به تمامی تعهدات مندرج در قرارداد عمل کند، در پایان مدت اجاره، مالک عین مستاجره خواهد شد. در واقع، در این قرارداد، موجر (اجاره‌دهنده)، مال خود را به مستاجر (اجاره‌گیرنده) با قیمتی معین واگذار می‌کند و مستاجر مبلغ واگذاری را به صورت اجاره‌بها و اقساط در طول مدت اجاره به موجر پرداخت می‌کند. اگر مستاجر تمامی اقساط و اجاره‌بها را به موقع و کامل پرداخت کند؛ در پایان مدت اجاره، مالکیت به او منتقل می‌شود. در غیر این صورت، موجر حق دارد مال را از مستاجر بازپس بگیرد و مبالغ پرداختی را به عنوان جریمه نقض قرارداد نگه دارد.

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک

پرکاربردترین نمونه‌های قرارداد اجاره به شرط تملیک را می‌توان در قراردادهای مربوط به وام‌های بانکی و قراردادهای لیزینگی دید. این قرارداد ترکیبی از دو قرارداد اجاره و بیع (فروش) است، اما خود انواع مختلفی دارد که هر کدام از آنها شرایط خاصی دارند.

• اجاره به شرط رضایت

در این نوع قرارداد، تنها در صورتی مالکیت مال به مستاجر منتقل می‌شود که او در پایان قرارداد اجاره، از عین مستاجره رضایت داشته و خواهان آن باشد. در صورتی که مستاجر در پایان قرارداد از مال راضی نباشد، معامله بدون انتقال عین پایان خواهد یافت. پذیرش مستاجر بر قبول عین شرطی است که در این قرارداد اضافه می‌شود و مالک نهایی عین مستاجره را تعیین می‌کند.

• اجاره به شرط نتیجه

این نوع قرارداد شرط تملیک، پیچیدگی خاصی ندارد و در قرارداد قید می‌شود با پایان یافتن اقساط مال، انتقال مالکیت به صورت خود به خود به مستاجر انجام گیرد. این نوع قراردادها نسبت به نوع دوم رایج‌تر هستند و اجاره‌ای که مستاجر در بازه زمانی معین پرداخت کرده به عنوان ثمن در مقابل عین قرار خواهد داشت. بنابراین با پرداخت آخرین قسط، عین مستاجره به مستاجر انتقال پیدا می‌کند.

شرایط قرارداد اجاره به شرط تملیک

• شرایط صحت معامله اجاره به شرط تملیک باید وجود داشته باشد. یعنی دو طرف قرارداد با رضایت خود برای انعقاد معامله آماده باشند؛ همچنین موجر و مستاجر باید در شرایط صحت و سلامت روان، قرارداد را منعقد کنند. مال مورد اجاره نیز باید کاملا مشخص و معین شود. در ضمن قرارداد باید کاملا مشروع و قانونی منعقد شود.
• ماهیت قرارداد اجاره به شرط تملیک، «اجاره» است؛ بنابراین این قرارداد باید شرایط عقد اجاره را رعایت کند. اموال مصرف‌شدنی (مثلا مواد غذایی) را نمی‌توان با این قرارداد به شرط تملیک اجاره داد.
• قرارداد اجاره به شرط تملیک تابع مقررات قانون مدنی (بخش اجاره) و قوانین مربوط به موجر و مستاجر است.
• موجر باید مال را بدون مشکل و در صحت و سلامت در اختیار مستاجر بگذارد و مستاجر باید اقساط اجاره‌بها را به صورت منظم و طبق شرایط قرارداد به موجر بپردازد.
• تا زمانی که مستاجر آخرین قسط اجاره‌بها را پرداخت‌نکرده، امکان مالکیت بر مال نخواهد داشت و در صورتی که پیش از انتقال مالکیت مال و بدون تقصیر مستاجر، مال از بین برود، مستاجر مسئولیتی برای جبران خسارات مال ندارد. مگر اینکه شرایط خاصی در قرارداد ذکر شده‌باشد.
• در صورت تخلف مستاجر از تعهدات، مثلا عدم پرداخت اقساط اجاره‌بها، امکان فسخ قرارداد وجود دارد یا حق فسخ قرارداد به موجر داده‌می‌شود.
• با پرداخت آخرین قسط اجاره‌بها، مستاجر مالکیت مال مورد اجاره را خواهد داشت و عقد بیع (فروش) در این لحظه تکمیل می‌شود.

تفاوت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی

ماهیت قرارداد فروش اقساطی و قرارداد اجاره‌به‌شرط‌تملیک کاملا متفاوت است. در قرارداد اجاره‌به‌شرط‌تملیک، موجر (اجاره‌دهنده) مال خود را بر اساس قرارداد به مستاجر اجاره می‌دهد و در قرارداد قید می‌کند با پرداخت آخرین قسط اجاره‌بها، مالیکت مال به مستاجر منتقل خواهد شد. بنابراین این یک قرارداد به وعده‌ی بیع (فروش) بوده و ماهیت آن، اجاره است.

اما قرارداد فروش اقساطی ماهیت بیع (فروش) دارد و بایع (فروشنده)، مالی را به خریدار می‌فروشد و ضمن قرارداد قید می‌کند که ثمن (بهای قراردادی) باید به صورت اقساط پرداخت شود.

تفاوت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی در شرایط عقد این دو قرارداد نیز دیده می‌شود. از آنجایی که ماهیت این دو قرارداد متفاوت است، شرایط عقد آنها نیز تفاوت دارد. در قرارداد فروش اقساط، لازم نیست که مال حتما مصرف‌نشدنی باشد؛ علاوه‌براین در فروش اقساطی، مالکیت مال از ابتدا با خریدار خواهد بود و هرگونه آسیب به مال، مسئولیتی برای فروشنده در پی نخواهد داشت.

تفاوت قرارداد اجاره با قرارداد اجاره به شرط تملیک

قرارداد اجاره به شرط تملیک یک نوع قرارداد اجاره است؛ اما با قراردادهای اجاره معمولی تفاوت دارد. شاید پیش پرداخت اجاره‌به‌شرط‌تملیک و قراردادهای اجاره‌ای مشابه باشد. اما در قراردادهای به شرط تملیک، شروط ضمنی عقد متفاوت‌بوده و این شرط به قرارداد اضافه می‌شود که با پایان‌یافتن مدت اجاره و پرداخت اقساط اجاره‌بها، مالکیت مال به مستاجر منتقل‌شود.

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک

در زیر یک نمونه قرارداد اجاره‌به‌شرط‌تملیک را برای شما قرار دادیم تا اگر قصد انعقاد این نوع قرارداد را دارید، با نحوه تنظیم و موارد ضمن عقد آن آشنا باشید. در این تصویر نحوه ثبت دارایی اجاره به شرط تملیک و سایر موارد مشخص است.

مزایا و معایب قرارداد اجاره‌به‌شرط‌تملیک

• امکان خرید با پرداخت اقساط کمتر
• امکان انتخاب مال با کیفیت بالاتر
• امکان کسب درآمد از مال
• خطر از دست‌دادن مال در صورت عدم رعایت تعهدات
• خطر بروز اختلافات بین موجر و مستاجر

جمع بندی

قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از قراردادهای پرکاربرد، اما پرچالش در مسائل حقوقی است که خریدار در صورت نداشتن بودجه کافی برای خرید اقلام گران‌قیمت به سراغ آن می‌رود. بر اساس این قرارداد، موجر مال مورد نظر را در اختیار مستاجر قرار می‌دهد و مستاجر با پرداخت اقساط اجاره‌بها و بعد از پایان‌یافتن مدت قرارداد می‌تواند مالیکت مال را از آن خود کند. این قراردادها معمولا در فروش خودرو به صورت لیزینگ یا وام‌های بانکی برای خرید خانه و… استفاده می‌شوند و در صورتی که مستاجر به تعهدات خود عمل نکند، موجر امکان فسخ قرارداد و جریمه مستاجر را خواهد داشت.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری