اگر صاحب ملک هستید بایستی حدااقل یک بار با مفهمی به نام کاربری ملک روبرو‌شده‌باشید. با ما همراه باشید. در همین ابتدا باید گفت که مهمترین هدف از تعیین کاربری ملک، به مسائل زیست محیطی مرتبط است. چرا که تعیین کاربری اراضی، پیشگیری از تخریب زمین، حفظ ارتباط شهر و طبیعت و حفاظت از آثار تاریخی و فرهنگی را به همراه خواهد داشت. این مسئله علاوه بر حفظ منابع، باعث رفاه عمومی مردمی نیز خواهد شد.

اهمیت تعیین کاربری برای ملک

مهمترین دلیل این طرح حفظ اهداف زیست محیطی می باشد . هم چنین کاربری اراضی باعث جلوگیری از تخریب زمین،حفظ پیوند شهر و طبیعت و حفظ منابع تاریخی و فرهنگی‌شده و علاوه بر حفظ منابع موجب رفاه عمومی مردمی نیز می شود .

تغییر کاربری ملک به چه معناست؟

همانطور که می دانیم ساختمان‌ها با مقاصد و کاربری‌های مختلفی احداث می شوند. به این معنا که شهرداری متناسب با کاربری ملک مورد نظر، پروانه ساخت آن را صادر می نماید. بنابراین چنانچه مالک قصد داشته باشد تا از ملک بهره ای به جز موارد آورده‌شده در کاربری پروانه ساخت داشته‌باشد، می بایست نسبت به تغییر کاربری قانونی ملک اقدام نماید. متداول ترین تغییر کاربردی در کشور ما تغییر ملک از مسکونی به تجاری است که توسط یک وکیل ملکی و وکیل شهرداری می توانید به درستی از انجام آن اطمینان حاصل نمایید.

انواع کاربری ملک کدام است؟

کاربری مسکونی

اولین نوع کاربری ملک، کاربری مسکونی است که به منظور سکونت دائم یا موقت افراد در نظر گرفته‌شده‌است. بنابراین اهمیتی ندارد این املاک به شکل زمین باشند یا آپارتمان، در صورتیکه در سند آنها عبارت مسکونی آورده‌شده‌باشد، این املاک کاربری مسکونی خواهند داشت.

برخی بر این باورند که آپارتمان ها تنها کاربری مسکونی دارند. اما در نظر داشته باشید که آپارتمان ها می توانند به منظور اداری و تجاری نیز استفاده شوند. اگرچه این مساله به محل قرارگیری آنها نیز وابسته‌است.

کاربری تجاری

این املاک که با هدف کسب‌ و کار و تجارت احداث شده‌اند، یکی از پرطرفدارترین انواع ملک، به حساب می آیند. چراکه به شما این امکان را می دهند تا کسب و کار خود در این املاک راه اندازی کرده و یا با اجاره آن، به شکلی دیگر سرمایه گذاری کنید.

کلیه املاکی که به منظور انجام معاملات تجاری احداث شده اند، می بایست کاربری تجاری داشته باشند. بنابراین حتی اگر ملک تجاری باشد، تا هنگامی که شهرداری مجوز کاربری آن را صادر نکند، همچنان تجاری به حساب نمی آید.

به همین ترتیب مجتمع های تجاری رستوران ها، مغازه ها و … دارای کاربری تجاری می باشند. بنابراین در صورتیکه قصد‌داشتن یک واحد تجاری را دارید، می بایست به کاربری تجاری ذکر‌شده در سند ملک توجه نمایید.

در نظر داشته باشید ساختمان های صنعتی نیز با هرشکل فعالیت صنفی دارای کاربری تجاری می باشند.

کاربری کشاورزی

کاربری کشاورزی نیز یکی از انواع کاربری ملک است. این کاربری توسط شهرداری برای املاک زراعی قابل کشت و یا زمین هایی که درختان میوه زیادی دارند و به طور عمده در روستاها و در برخی موارد در شهرها نیز قرار گرفته‌است صادر می شود. همچنین می توانید توسط یک وکیل زمین و یا وکیل املاک و مستغلات از نوع زمین و شرایط انتقال آن مطلع شوید.

کاربری ورزشی

کاربری ورزشی نیز که به طورکلی برای مراکز ورزشی دولتی در نظر گرفته‌شده‌اند شامل: باشگاه های ورزشی استادیوم ها، استخرها، زمین های بازی، و… می شوند.

کاربری معدن

در یک دسته بندی دیگر از کاربری ملک، کاربری معدن قرار گرفته است که شامل زمین هایی است که از آنها سنگ های باارزش، انواع فلزات و … استخراج می شوند.

کاربری صنعتی

املاکی که با اهداف صنعتی مثل: کارگاه های تولیدی، کارخانجات، تعمیرگاه ها و … مجوز صنعتی خود را از طرف شهرداری ها دریافت کرده اند.

در بعضی از موارد این املاک در بیرون از محدوده شهری یا شهرک های صنعتی واقع‌شده‌اند و اجازه انتقال به حوزه شهرها را ندارند.

کاربری اداری

در این دسته بندی که یکی از متداول ترین نوع کاربری است ساختمان هایی در نظر گرفته‌شده‌اند که به عنوان دفاتر اداری همچون دفتر خرید و فروش شناخته می شوند.

فاقد کاربری

این زمین ها به منظور ذخیره شهری در نظر گرفته‌شده‌اند شامل املاکی هستند که به نوع کاربری خاصی اختصاص ندارند. به معنای دیگر شهرداری هیچ نوع کاربری برای آن ها صادر نکرده است.

مراحل و نحوه تغییر کاربری

ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی

شما برای تغییر کاربری‌ملک در مرحله اول باید یک فرم درخواستی را پر کنید که در آن ارائه مشخصات ملک و مالک از شما خواسته می‌شود. همچنین باید عنوان کنید که چه نوع کاربری را می‌خواهید که انجام دهید.  پس از آن مدارک خود را به دفاتر خدمات نوسازی ارائه‌داده و روند کارها به صورت الکترونیکی طی می‌شود و شما قادر خواهید بود تا مراحل تغییر کاربری ملک خود را در سایت‌های مرتبط با دفاتر نوسازی دنبال کنید ا

بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید

در مرحله بعد برای تغییر کاربری‌ملک ، انطباق اظهارات مالک با آن چیزی است که در بازرسی انجام می‌شود. هر دو اینها باید با یکدیگر مطابقت داده‌شوند که در این مرحله اطلاعاتی را که برای تایید تغییر کاربری ملک جمع‌آوری‌می‌شود باید اطلاعات جامعی باشد از شرایط محیطی اطراف ملک تا عرض معبر و بسیاری نکات دیگر که حتما باید در جریان بازرسی ملک تجاری یا ملک مسکونی انجام شود. سپس دستور نقشه جدید صادر می‌شود که این کار هم توسط  دفاتر نوسازی انجام می‌گیرد. در این نقشه جدید طراحی جدید نقشه بر اساس جایگاه ملک و فضای شهری که در آن قرار دارد و همچنین تعداد طبقات ساختمان و نوع کاربری صورت می‌گیرد.

تهیه نقشه توسط مالک و صدور پروانه برای کاربری جدید ملک

با توجه به مراحل قبلی که انجام می‌شود و بر اساس دستور ترسیم نقشه جدید برای تغییر کاربری‌ملک ، مالک آن ملک تجاری یا ملک مسکونی باید برای تهیه آن نقشه اقدام کند. همچنین نکاتی که در تهیه نقشه جدید ذکر شد باید در نقشه جدید بارز و مشخص باشد. سپس این نقشه از طریق مهندسان طراح و مالکان به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می‌شود و پس از بررسی کامل توسط این نهاد توسط کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی تایید یا رد می‌شود و مجوز آن صادر می‌شود.

نوسازی ملک با کاربری جدید

پس از اخذ مجوزهای لازم از سوی دفاتر خدمات نوسازی به منظور تغییر کاربری‌ملک ، ملک مورد نظر تخریب‌شده و ساختمانی جدید با آیتم‌های جدیدی که باید در آن رعایت شود ساخته‌شده و جایگزین ملک قبلی می‌شود. البته در همه موارد تغییر کاربری ملک نیاز به تخریب ساختمان قدیمی نیست و تنها دریافت مجوز تغییر کافی است.

هزینه تغییر کاربری ملک

هزینه‌هایی که به دنبال آن مثلا ملک از مسکونی به تجاری تغییر می‌کند یا به طور کلی ملک تخریب و از نو ساخته‌شده و سپس کاربری آن تغییر می‌کند در چندین بخش دسته بندی می‌شوند و رقم دقیقی را نمی‌توان برای آن مشخص کرد. قسمتی از هزینه‌های این تغییر مربوط  به هزینه‌های عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا ملک تجاری است که بر اساس موقعیت ملک و کاربری مشخص می‌شود. همچنین عوامل دیگری همچون متراژ ملک موردنظر، موقعیت ملک از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی و موقعیت جغرافیایی هم در تعیین هزینه‌های تغییر کاربری‌ملک تاثیر گذار است. برای مثال ممکن است هزینه تغییر کاربری ملک برای یک کوچه یا خیابان با خیابان یا کوچه مجاور آن متفاوت باشد این مساله حتی برای دو ساختمان مجاور یکدیگر نیز ممکن است اتفاق بیافتد.

هر ساله یک نرخ پایه برای هزینه تغییر کاربری‌ملک در نظر گرفته‌می‌شود که از سوی شهرداری تصویب می‌شود و برای اطلاع از آنها حتما باید به شهرداری مراجعه شود.

نتیجه گیری

همانطور که اشاره شد به نوع استفاده از زمین یا ملک که مطابق با طرح تفصیلی شهرداری و تراکم فعالیت شهری مشخص می‌شود، کاربری ساختمان می گویند.

با وجود اینکه تغییر کاربری ساختمان براساس کمیسیون ماده 100 شهرداری غیرقانونی به حساب می آید، اما در برخی موارد به دلیل تغییر شرایط منطقه‌ای و یا مواردی استثنا امکان تغییر کاربری ساختمان وجود دارد.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری