آیا می دانستید منظور از استملاک اراضی چیست؟ در این مقاله از وب سایت رسمی آزاده قورچیان ، وکیل پایه یک دادگستری همراه باشید تا به این موضوع بپردازیم. یکی از بحث های کاربردی و بسیار مهم در حوزه حقوق املاک بحث استملاک اراضی می باشد . با توجه به اهمیت روز افزون آن در دعاوی حقوق اراضی و هم چنین حضور و فعالیت دولت و موسسات و شرکت های وابسته به آن در این حوزه، و پیچیدگی امر و مراحل کار و انجام اقداماتی خاص در این زمینه لازم است که به آن پرداخته شود و ابعاد آن و احکام مقرر‌شده در این زمینه مورد بررسی قرار بگیرد .
استملاک یا تحصیل اراضی یکی از فعالیت ها و برنامه ریزی های جاری برخی دستگاه ها و شرکتهای دولتی (مانند سازمانها و شرکتهای تابعه وزارتخانه های نفت، نیرو، راه، مخابرات، مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی و…) است. به منظور اجرای طرحهای عمومی و عمرانی انجام می پذیرد. تملک اراضی جهت اجرای طرحهای عمومی و عمرانی، یکی از پیچیده ترین و دقیق ترین فعالیتهای حقوقی است که متأسفانه در اغلب موارد، بدون دقت های حقوقی و قانونی انجام می پذیرد و از آنجا که عملیات ساخت و احداث، از اولویت و اهمیت درجه اول برخوردار است.
لذا ارزش حقوقی و اهمیت قانونی تملک عموماً مورد غفلت قرار می گیرد که نهایتاً در مواردی منجر به بروز انواع دعاوی و مشکلات حقوقی و قضائی می گردد که در بسیاری از موارد، همراه با تحمل هزینه های بسیار سنگین می شود. علاوه بر این، برای مالکین و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی نیز مشکل‌آفرین‌شده و بعضاً اسباب نارضایتی های گروهی یا عمومی را فراهم می سازد. استملاک وتحصیل اراضی در حقوق ایران نیاز به انجام مراحل و پیگیری هایی دارد .
مراحل تملک اراضی در حقوق ایران
- تهیه طرح کلی عملیات تملک، با توجه به حجم استملاک، ویژگیهای طرح عمرانی و مختصات منطقه تملک
- سازماندهی و آماده‌سازی گروه عملیاتی استملاک و تهیه جدول برنامه استملاک با زمانبندی مناسب
- برنامه ریزی و تدوین روشهای پشتیبانی فنی و تدارکاتی از گروه استملاک
- تدوین فرایندها و مراحل اجرائی تملک و تهیه و تنظیم فرمها و نرم افزارهای مورد نیاز
- استقرار گروه استملاک در منطقه، تیم بندی گروه ، تعریف کار و تقسیم وظایف میان اعضای گروه
- تأمین کلیه ابزار و امکانات تخصصی مورد نیاز جهت استملاک
- تشکیل پرونده های ویژه جهت هریک از قطعات، پلاکهای ثبتی و اراضی موضوع تملک بر اساس نقشه های کاداستر
- تهیه و تنظیم متن آگهی های استملاک و نصب آنها در منطقه و نیز انتشار در جراید محلی جهت اطلاع رسانی به اهالی، سکنه و مالکین اراضی و املاک موضوع تملک، همراه با دعوت از مالکین جهت احراز مالکیت
- انجام استعلامات ثبتی و تحقیقات محلی جهت احراز وضعیت حقوقی اراضی موضوع تملک ( به ویژه از نظر مالکیت، نوع کاربری و تصرفات فعلی)
- بررسی صحت و اعتبار قانونی اسناد و مدارک مالکین و تشکیل پرونده اختصاصی به نام ایشان و مذاکره و جلب همکاری ایشان جهت انجام معامله تشکیل پرونده های اختصاصی در مورد اراضی و املاک متعلق به دولت و دستگاههای دولتی و نیز در مورد اراضی ملی و منابع طبیعی به منظور تملک از طریق مبادی ذیربط ( با توجه به ضوابط مندرج در ماده ۶۹ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و تبصره های ذیل آن )
- شناسایی، تعیین و اعزام کارشناس یا هیأت کارشناسی مورد نیاز جهت مساحی ، تنظیم صورت وضعیتهای مربوط به هر ملک (اعم از عرصه ، اعیان ، اشجار، زراعت و …) به منظور ثبت مشخصات دقیق ملک و مستند سازی محتویات پرونده ها
سایر مراحل تملک اراضی در حقوق ایران
- آماد‌سازی پرونده ها جهت تقویم و ارزیابی‌قیمت ملک یا خسارات مربوط. با لحاظ کلیه شرایط و ضوابط قانونی و تعیین کارشناس یا هیأت کارشناسی رسمی جهت قیمت‌گذاری
- تعیین اولویتهای تملک، متناسب با فوریتهای اجرای طرح عمرانی و مقدورات مالی و اداری‌دستگاه، مطابق با نظر کارفرما
- تنظیم صورتجلسه توافقات با مالکین در مورد قیمت و خسارات برآورد‌شده. نیز تنظیم توافقنامه در مورد میزان سهم مالکانه هریک از مالکین در املاک مشاعی تنظیم و اخذ انواع گواهی، تعهدات و اقرارنامه های رسمی لازم از اشخاص حقیقی و حقوقی مرتبط با موضوع
- تنظیم مبایعه نامه، همراه با تعیین نحوه پرداخت ثمن و نیز اخذ تعهدات و اقرارنامه های لازم از مالک یا مالکین جهت تخلیه و تحویل به موقع ملک و تضمین حقوق احتمالی اشخاص ثالث و معارضین احتمالی
تهیه و تنظیم صورتجلسات تخلیه و تصرف ملک و تحویل آن به کارفرما - آماده‌سازی پرونده جهت حضور در دفترخانه برای انجام تشریفات ثبت رسمی مالکیت به نام دولت یا کارفرما
- پیگیری و اجرای‌تشریفات قانونی و کلیه مراحل مندرج در مواد ۸ و ۹ “قانون نحوه خرید و تملک اراضی جهت اجرای طرحهای‌عمومی” در مورد اراضی و املاکی که امکان توافق یا معامله با مالکین آنها میسر نگردیده است .
- انجام‌کلیه اقدامات‌حقوقی و اداری‌لازم جهت تملک اراضی‌ملی، دولتی، موقوفه و منابع طبیعی واقع در مسیر اجرای‌طرح، مطابق با شرایط، ضوابط و قوانین و مقررات مربوط به هریک از آنها
- دفاع‌حقوقی و قضائی از اقدامات‌تملکی در مراجع قضائی و قانونی. همچنین طرح دعاوی در محاکم و سایر مراجع قانونی علیه هر شخص حقیقی و حقوقی به منظور پیشبرد پروژه استملاک
- تعامل با ادارات، سازمانها و مقامات محلی و ارتباط با مراجع رسمی و قضائی به نمایندگی از کارفرما
- مستند سازی کلیه اقدامات تملکی و ثبت و نگهداری کلیه‌سوابق ، مدارک و پرونده های مربوط و نهایتاً تحویل آنها به کارفرما در پایان‌قرارداد
