قولنامه متشکل از دو واژه قول و نامه است. با کنار هم قرار‌دادن این دو کلمه با توجه به معنای آنها پاسخ سوال قولنامه چیست کاملاً مشخص خواهد شد. قولنامه نوشته‌ای است اغلب عادی که حاکی از توافق بر وقوع عقدی است در مورد موضوعی معین که ضمانت اجرای تخلف از آن نیز پرداخت مبلغی است. توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده 10 قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند. یعنی در حدود تعهداتی که در متن قولنامه‌شده می‌توان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات کرد.
تعریف دقیق قولنامه از نظر قانون
قولنامه سندی‌است که در این سند تعهدات و قول‌هایی در زمینه خاص نوشته می‌شود. به قولنامه پیش قرارداد یا وعده قرارداد نیز می گویند . در واقع قولنامه قراردادی است که بر طبق این قرارداد طرفینی که در آینده نزدیک می خواهند با یکدیگر عقودی را منعقد کنند تعهد میکنند که در زمان مقرر به تعهد ها و قول های خود در رابطه با هر آنچه که در قولنامه ذکر شده‌است به طور کامل عمل نمایند.
قولنامه یک نوع قرارداد اولیه بین دو طرف ذینفع در قرارداد می باشد. مثلا وقتی یک فروشنده می‌خواهد ملک خود را بفروشد و فردی دیگر خریدار آن است تمامی شروط این خرید و فروش و معامله طی یک قرارداد به نام قولنامه نوشته‌می‌شود و به امضای طرفین می رسد. این خرید و فروش ممکن است با رد و بدل کردن وجه و به صورت کاملاً نقد انجام بپذیرد. یا ممکن است به شکل پرداخت مبلغ تعیین‌شده و به طور دقیق و کامل در چند قسط در مدت زمان های مشخص‌شده‌صورت‌گیرد. آنچه که در این میان اهمیت دارد این است که تمامی این جزئیات باید به طور دقیق و کامل و بدون کوچکترین کم و کاستی در قولنامه ذکر شود. همچنین هرگونه مطلب دیگری که لازم است بین طرفین مشخص شود یا شرط شود در قولنامه نام برده‌‌می‌شود .
یکی از مطالب مهم که ذکر کردن آن در قولنامه اهمیت دارد اطلاعات کامل مربوط به سند است. ضروری است کاملاً مطابق با اطلاعات سند ملکی که قرار است به فروش برسد در قولنامه درج شود . همچنین لازم است مطالب مهم به اطلاع طرفین قرارداد یعنی فروشنده و خریدار برسد. پس از اینکه قولنامه با توافق طرفین نوشته شد آن را امضا میکنند. این قولنامه تا زمانی که معامله انتقال سند و انتقال وجه به طور کامل انجام نگرفته است دارای اعتبار می باشد .
دلایل اصلی اعتبار قولنامه
قولنامه یک قرارداد و توافق است از طرفی ماده ۱۰قانون مدنی مقرر می دارد که:« تمامی قرارداد های خصوصی که بین افراد منعقد می شود چنان چه مخالف صریح قانون نباشد یعنی منافاتی با قوانین امری و نظم عمومی واخلاق حسنه جامعه نداشته باشد نسبت به افرادی که آن را منعقد کرده اند نافذ و معتبر است .» لذا قولنامه نیز در چهارچوب همین ماده قابل توجیه است. و می توان آن را معتبر تلقی کرد. از طرفی با معتبر تلقی شدن قولنامه طبق ماده ۱۰ قانون مدنی طرفین آن متعهد هستند که به تعهدات و قول های خود عمل کنند و به آن ها پای بند باشند.
چه خواسته‌هایی براساس قولنامه قابل مطالبه هستند؟
- مفاد قولنامه‌ها اغلب به این صورت پیش‌بینی می‌شود که دو نفر در مقابل هم تعهد میکنند در تاریخ غالباً معینی در دفترخانه حاضر شده و معامله‌ای را بر اساس شرایط قولنامه انجام دهند. در صورتی که هر یک از آنها در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انجام معامله خودداری کنند مبلغی به عنوان وجه التزام به طرف دیگر پرداخت کند.
- با در نظر گرفتن تخلف طرف مقابل باید بررسی کرد شخص ذینفع قادر است چه تقاضایی از دادگاه نماید؟ در چنین حالتی مسائل زیر جای بررسی دارد: نخست اینکه ذینفع باید الزام به انجام معامله را از دادگاه تقاضا کند یا وجه التزام را؟ دوم اینکه آیا برای شخص ذینفع امکان مطالبه الزام به انجام معامله و وجه التزام را با همدیگر دارد؟
- بدیهی است در صورتی که در متن قولنامه درج شده‌باشد که در صورت تخلف فروشنده علاوه بر اینکه ملزم به اجرای قرارداد خواهد بود. پس مبلغی نیز می‌بایست به عنوان وجه التزام به خریدار بپردازد این توافق بر اساس ماده 10 قانون مدنی محترم است. در چنین صورتی الزام فروشنده به انجام معامله و مطالبه وجه التزام منعی ندارد. توجه به این نکته از اهم مسائل است که در صورت تأخیر و انجام نشدن تعهدات، خسارت تأخیر تأدیه پیش‌بینی شده‌باشد. پس مطالبه آن با درخواست اجرای اصل آن منافات ندارد. کسی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خود تعهداتش را به طور کامل ایفا کرده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نکردن تعهد طرف دیگر احراز شود.
نکات مهم در تنظیم قولنامه
با توجه به اینکه موضوع در مورد خریدار یا فروشنده باشد باید چند حالت را در نظر گرفت:
- نخستین نکته این است که فروشنده ملک را خودش ببیند تا از مورد رهن و وثیقه نبودن آن اطمینان حاصل کند.
- دوم اینکه به وسیله کد رهگیری از فروش یا معامله آن با شخص دیگری به طور کامل مطلع شود.
- سوم آنکه قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم کرد و تا حد امکان از تنظیم قولنامه‌های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.
- در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم می‌شود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار همچنین مهر و امضای صاحب بنگاه دو نفر به عنوان شاهد ذیل قولنامه را امضا کنند.
- همچنین قبل از هر چیز باید مطمئن شد که مشاور املاکی که در آن قولنامه نوشته می‌شود از اتحادیه مربوطه مجوز دارد یا خیر. حال آنکه بهتر است حق بنگاه دار در متن قولنامه درج شود.
- از سوی دیگر مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود که ملحقات ملک مانند آب و برق و پارکینگ در متن سند قید شده باشد.
- درباره کسی که قولنامه را امضا می‌کند چنانچه وکیل یا نماینده مالک است، باید اطمینان حاصل شود که نمایندگی وی قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
- اضافه بر این مالی که مورد معامله است چنانچه از طریق ارث به فروشنده رسیده است باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند.
کلام آخر
قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند. به عبارتی با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
