قرارداد مشارکت در ساخت چند نوع است. با توجه به اهداف سازنده و مالک، طرفین قرارداد می‌توانند یکی از انواع قرارداد ها در ساخت را منعقد کنند. همانطور که میدانید ساخت و ساز املاک به روش‌های مختلفی انجام می‌شود. در برخی شرایط ممکن است دارنده ملک یا زمین با فرد دیگری برای ساخت شریک شود و موضوع مشارکت در ساخت مطرح شده‌باشد. برای کسانی که قصد دارند به صورت مشارکتی با فرد دیگری ساختمانی را بسازند، شناخت نکات تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ضروری خواهد بود.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت به قراردادی گفته‌می‌شود که به موجب آن مالک یک زمین یا بنای قدیمی با فردی که سازنده‌است قرارداد سرمایه‌گذاری منعقد می‌کند. به موجب این قرارداد که نوعی مشارکت مدنی محسوب می‌شود، هر فردی حق و حقوقی نسبت به آورده‌ی ملک ساخته‌شده خواهد داشت. میزان آورده‌ی صاحبان زمین در این قرارداد زمین یا بنای کلنگی شامل تأمین سرمایه لازم برای ساخت و مدیریت اجرایی و فنی پروژه خواهد بود. سازنده نیز می‌تواند از سرمایه انسانی و مالی خودش استفاده کرده و در سود حاصله شریک شود.
سود حاصل از مشارکت در ساخت با توجه به توافقات طرفین معمولاً 30 تا 60 درصد برای سازنده و مابقی برای مالک یا مالکان خواهد بود. البته هر چقدر ارزش زمین بیشتر باشد، سهمی که مالکان از سود نشانی از ساخت ملک مشارکتی دارند بیشتر خواهد شد.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت دارای چند نوع است. با توجه به اهداف سازنده و مالک، طرفین قرارداد می‌توانند یکی از انواع قرارداد مشارکت در ساخت را که در ادامه معرفی‌شده بین خودشان منعقد کنند.
قرارداد مشارکت در ساخت نوع اول
در این نوع از قراردادهای ساخت و ساز، طرف اول قرارداد زمینی را که در اختیار دارد برای ساخت ارائه می‌دهد و طرف دوم نیز پرداخت هزینه‌های ساخت را تقبل می‌کند.
در این قراردادها، امکان اینکه قیمت زمین و … ذکر نشود وجود دارد و مجری تنها موظف است که سازه را با کیفیت مشخص‌شده و طبق زمان‌بندی اعلام‌شده‌ساخته و تحویل دهد وجود خواهد داشت. در نهایت، پس از اتمام ساخت و ساز، سازنده و مالک هر در ملک‌ساخته‌شده شریک خواهند بود.
قرارداد مشارکت در ساخت نوع دوم
در این نوع از قراردادها عقد بین‌سازنده و مالک به صورت مرحله‌ای تنظیم می‌شود یعنی پس‌از‌تمام‌شدن هر مرحله از ساخت و ساز سهمی برای طرف مقابل یا سازنده در نظر گرفته خواهد شد. این سهم معمولاً توافقی است. یکی از نمونه‌های این نوع قراردادها، انتقال یک دانگ از ساختمان به سازنده پس از اتمام زیرسازی و اسکلت‌بندی خواهد بود.
قرارداد مشارکت در ساخت نوع سوم
در این روش ساخت و ساز توافق بر این است که اگر پروژه تا حد مشخصی پیش رفت و به مرحله خاصی رسید، مالک زمین برای انتقال سهم طرف دوم به او وکالت دهد تا سازنده بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
قرارداد مشارکت در ساخت نوع چهارم
در قرارداد نوع چهارم برای شروع پروژه ابتدا مالک زمین سه دانگ از زمین را به سازنده واگذار می‌کند، تا او بتواند کار خودش را شروع کند. برای فسخ قرارداد در این نوع یا سایر روش‌ها مراحل مشخصی وجود دارد و حتماً باید از وکلای متخصص در این حوزه برای تنظیم قرارداد یا طرح دعوی کمک بگیرید.
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید مراحل قانونی این کار را بشناسید. طبق ضوابط و مقرراتی که برای این نوع از قراردادها در نظر‌گرفته‌شده، قرارداد فی ما بین سازنده و مالک را تنظیم کنید. وکیل ملکی با وجود شناختی که در قوانین این حوزه دارد می‌تواند برای تنظیم بهترین قرارداد مشارکت در ساخت به طرفین کمک کند. در ادامه نکاتی که برای تنظیم این قراردادها باید به آن‌ها توجه داشته باشید را ارائه کرده‌ایم.
- حتماً باید قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم‌شده باشد تا ضمانت اجرایی داشته‌باشد.
- تمام تعهدات طرفین باید حتماً به صورت کامل در قرارداد ذکر شود.
- میزان سهم هر یک از طرفین باید حتماً به وضوح در قرارداد قید شود.
- در پایان هر شرطی که برای محکم شدن ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات طرفین لازم است باید با عنوان شروط ضمن عقد قرارداد نوشته شود.
خطرات مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت دارای قوانین و مقررات خاصی است و اگر درباره مواردی مانند مطالبه وجه التزام در قرارداد اطلاعات نداشته باشید، یا دارو برای رفع مشکلات احتمالی انتخاب نکرده باشید، با مشکلات متعددی مواجه خواهید شد. برای پیشگیری از خطرات مشارکت در ساخت حتماً باید نکات زیر را در نظر داشته باشید.
خطرات مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت دارای قوانین و مقررات خاصی است و اگر درباره مواردی مانند مطالبه وجه التزام در قرارداد اطلاعات نداشته باشید، یا دارو برای رفع مشکلات احتمالی انتخاب نکرده باشید، با مشکلات متعددی مواجه خواهید شد. برای پیشگیری از خطرات مشارکت در ساخت حتماً باید نکات زیر را در نظر داشته باشید.
- اطمینان حاصل کردن سازنده از صحت سند ملک
- عدم انتقال دریافت حق وام به سازنده توسط مالک جهت پیشگیری از مصادر ملک در صورت متعهد نبودن سازنده
- وجود ضمانت اجرایی برای سازنده و مالک جهت تعیین مدت زمان انجام کار و…
- تعیین تکلیف حقوق مازاد مانند حق پیش‌فروش، وکالت فروش بلاعزل یا به نام زدن سهم‌سازنده و…
خسارات عدم ایفای تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت
بروز خسارات در قراردادهای مختلف ممکن است رخ دهد. در صورتی که تخلف یکی از طرفین قرارداد موجب این موضوع شده‌باشد، طرف مقابل موظف خواه بود که خسارات وارده را جبران کند. برای جبران خسارات باید ابتدا این موضوع ثابت شود که تخلفی انجام شده و به دلیل این تخلف به متعهد له خسارتی وارد شده. سپس، کارشناس دادگاه در محل حاضر شده و میزان خسارت را تعیین خواهد کرد.
با توجه به اینکه امکان اثبات وقوع خسارت مستقیم از جهت انجام تخلف مشکل است، طبق شرط وجه التزام یا شرط جزای قراردادی، متعهد له فقط در صورت اثبات تخلف مستحق دریافت خسارت تعیین شده خواهد بود.
خسارت تأخیر در مشارکت در ساخت
زمانی که یکی از طرفین به تعهد خود در مشارکت ساخت عمل نکنند، شخص مقابل می‌تواند از شخص متعهد طبق ضوابط قانونی شکایت کرده و مطالبه خسارت کند. برای این موضوع فرد شاکی ملزم است برای شخص متعهد اظهارنامه مشارکت در ساخت را به صورت رسمی ارسال کند، تا این درخواست به صورت قانونی دادرسی شده و قاضی حکم را صادر کند.
دعوایی که برای خسارت تأخیر در مشارکت ساخت مطرح می‌شود نیز از نوع دعوای مالی است و مدت زمان تأخیر آن تا زمان دادخواست محاسبه شده و هزینه دادرسی طبق آن تعیین خواهد شد. همچنین جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
