اجرت المثل ایام تصرف

یکی از دعاوی بسیار مهمی که امروزه در دادگاه به وفور دیده‌می‌شود، اجرت المثل ایام تصرف است. با هم در این مقاله به آن خواهیم پرداخت. در همین ابتدا باید گفت که هر گاه شخصی، بدون اذن و اجازه مالک و یا بدون وقوع عقدی صحیح، از منافع ملک شخصی دیگر به صورت غیر قانونی استفاده نماید. پس مالک یا نماینده قانونی وی می‌تواند، هزینه استفاده از ملک را مطالبه نماید. به این هزینه در قانون اجرت المثل ایام تصرف گفته‌می‌شود. این دعوی در شرایط مختلفی نظیر استفاده غیر مجاز از ملک مشاعی و یا پایان قرارداد مستاجر قابل طرح است. اما برای طرح درست این دعوی باید نکات حقوقی متعددی را رعایت نمود که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم.

آنچه خواهید خواند

اجرت المثل ایام تصرف از دیدگاه قانون

مواد متعددی در قانون مدنی به تصرف غیرقانونی و نیز اجرت المثل پرداخته‌اند. اما مهمترین مواد، ماده ۳۲۰ و ۳۳۷ قانون مدنی است. براساس ماده ۳۲۰، هر گاه شخص یا اشخاصی مال شخصی دیگر را غصب کنند، نسبت به منافع مال مغصوب در زمان تصرف و حتی بعد از تصرف خود ضامن هستند. همچنین مطابق با ماده ۳۳۷ قانون مدنی، اگر شخصی براساس اجازه صریح یا ضمنی از مال شخص دیگری کسب منفعت کند، باید به مالک اجرت المثل ایام تصرف را پرداخت نماید. مگر آن که مشخص شود، مالک به صورت رایگان منافع را واگذار نموده است.

به لحاظ قانونی برای آن که بتوان اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نمود، باید ارکان زیر محقق گردد:

مالکیت خواهان دعوی بر ملک محرز باشد: برای طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، خواهان باید به موجب سند رسمی مالک باشد. در غیر این صورت با توجه به این که خلع ید و به تبع آن اجرت المثل فرع بر مالکیت است، باید قبل از اجرت المثل، اثبات مالکیت را مطرح نمود.
تصرف خوانده محرز باشد: برای اثبات تصرف خوانده راه‌های مختلفی از جمله تامین دلیل، شهادت شهود، قرارداد اجاره منقضی شده و … وجود دارد.
تصرف، عدوانی یا غیرقانونی باشد: خوانده دعوی باید اذن و اجازه خود را از مالک در محکمه اثبات نماید.

معمولا این دعوی در ذیل دعوی خلع ید مطرح می‌گردد. در واقع، مالک هم به دنبال آن است که متصرف غیرقانونی را از ملک خود بیرون کند و هم بابت این تصرف غیرقانونی خسارت دریافت نماید.

اجرت المثل در املاک مشاعی

بسیاری دیده می‌شود که در املاک مشاعی و نیز املاک ورثه‌ای که ید مشاعی وجود دارد، برخی شرکا در مورد نحوه استفاده از منافع ملک با یکدیگر اختلاف دارند. در بعضی موارد، صرفا برخی از شرکا یا ورثه از ملک منتفع‌شده که در این شرایط، نارضایتی سایرین محقق می‌گردد.

باید گفت در اموال و املاک مشاعی، با توجه به این که همه شرکا در ذره ذره مال با یکدیگر شریک هستند و سهم هر یک مجزا و مفروز نیست، برای استفاده از آن مال یا ملک هر فردی باید اجازه تمامی شرکا را اخذ نماید. در غیر این صورت هر یک از شرکا می‌تواند نسبت به سهم خود مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را داشته باشد.

اجرت المثل در ملک اجاره‌ای

زمانی که میان دو طرف در مورد یک ملک، قرارداد اجاره منعقد می‌گردد، مستاجر حق انتفاع از منافع ملک را به مدت معین دارد و در قبال این استفاده، اجاره پرداخت می‌نماید. پس از انقضای مدت قرارداد اجاره، طرفین می‌بایست قرارداد خود را با مبالغ جدید و یا همان مبالغ قبلی تمدید نمایند. چنانچه مستاجر بدون تمدید قرارداد در ملک فردی دیگر، سکونت نماید، مالک حق دریافت اجرت المثل ایام تصرف را دارد.

در واقع، به این دلیل که پس از انقضای قرارداد اجاره، مبلغ اجاره مشخص نیست، مقدار آن منوط به کارشناسی یا همان اجرت المثل است.

دعوی اجرت المثل ایام تصرف یکی از دعاوی پیچیده و دشوار است که بهتر است برای طرح دعوی از یک وکیل ملکی بسیار مجرب استفاده‌نمایید. در بسیاری از پرونده‌ها، رعایت‌نکردن برخی نکات موجب شده‌است که فرد از دریافت اجرت المثل محروم بماند. به همین جهت، آزاده قورچیان ، وکیل پایه یک دادگستری در خدمت شماست.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری

نحوه مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

برای طرح این دعوی، مالک یا نماینده قانونی و یا وکیل وی باید:

به دفترخدمات الکترونیک قضایی مراجعه و دادخواست مربوطه را ثبت نماید. مدارک لازم برای ثبت دادخواست، سند مالکیت و یا مدارک مالکیت خواهان، مدارک هویتی خواهان، تامین دلیل در صورت لزوم و … است.
مطالبه اجرت المثل از جمله دعاوی مالی است. بنابراین، چنانچه ارزش خواسته و یا عدد مقوم‌شده، ۲۰ میلیون تومان و کمتر باشد، پرونده به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و در صورتی که مقدار ذکر شده، بالاتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، پرونده به دادگاه محل وقوع ملک ارجاع می‌شود. البته، چنانچه این دعوی با دعوی خلع ید همراه شود، پرونده به طور کلی به دادگاه ارجاع خواهد شد.
در دادگاه، پس از اثبات حق خواهان، پرونده برای تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف به کارشناس ارجاع می‌گردد. کارشناس براساس ملاک‌هایی نظیر متراژ ملک، سن بنا، نوع کاربری، محل ملک، مرغوبیت ملک و نقشه و نیز براساس قیمت اجاره عرف منطقه، مقدار اجرت المثل را تعیین می‌کند. نظریه کارشناسی براساس تشریفات قانون طی چندین مرحله قابل اعتراض است.
در نهایت، قاضی براساس ادله و نظریه کارشناسی رای خود را صادر می‌نماید. پس از قطعیت حکم، خواهان می‌تواند نسبت به توقیف اموال محکوم علیه جهت دریافت اجرت المثل اقدام نماید.

نحوه کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف ملک

در تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف، نظر کارشناس از اهمیت بالایی برخوردار است. در واقع میزان مبلغ مورد مطالبه به موجب نظریه کارشناسی تعیین می شود. کارشناس بر اساس مولفه هایی چون مساحت ملک، قدمت ساختمان، نوع کاربری، موقعیت جغرافیایی، کیفیت نقشه و همچنین با توجه به قیمت اجاره معمول در منطقه، نظریه کارشناسی را تنظیم می کند. در مورد دعاوی گوناگون از جمله مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک، نظریه کارشناسی در چندین مرحله قابل اعتراض است.

کارشناسی‌ معمولاً توسط کارشناسان رسمی دادگستری انجام می‌ شود که تخصص و تجربه لازم در زمینه مورد نظر را دارند. اگر طرف متضرر از نتیجه کارشناسی راضی نباشد، می‌ تواند نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض کند. دادگاه موضوع را به هیئت کارشناسی (معمولاً سه نفره) ارجاع می دهد تا شواهد و مدارک مربوطه مورد بررسی قرار‌گرفته و تصمیم نهایی اتخاذ گردد.