جرم تغییر غیر مجاز کاربری اراضی کشاورزی و باغات چیست؟ بموجب ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب۳۱/۰۳/۱۳۷۴ و بند (د) ماده یک آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۶ هرگونه اقدامی که مخالف با تداوم و بهره برداری و استمرار استفاده از اراضی زارعی و باغات گردد، به منزله تغییرکاربری است. که بموجب قانون حفظ کاربری مصوب ۱۳۷۴ و اصلاحیه آن به تاریخ ۰۱/۰۸/۱۳۸۵ تغییر کاربری جرم انگاری شده است. که بر حسب زمان وقوع جرم تغییرکاربری و تکرار جرم، پرداخت عوارض، جزای نقدی، قلع و قمع بنای غیرمجاز، حبس تعزیری قابل اعمال است.
دلیل اصلی تغییر غیر مجاز کاربری اراضی کشاورزی و باغات
با توجه به رغبت افراد به ایجاد ارزش افزوده برای املاک خود برای نیل به این هدف ایجاد برخی تغییرات در املاک اجتناب ناپذیر است. یکی از مواردی که امروزه بسیار رواج یافته است ایجاد باغچه در اراضی کشاورزی است. دلیل آن ارزشمند و مطلوب بودن زمین تغییر کاربری شده نسبت به زمین کشاورزی است. از‌طرف‌دیگر دولت برای تامین‌غذای‌افراد جامعه مجبور به تصویب‌قوانینی برای حفظ اراضی‌کشاورزی شده‌است و برای تغییر کابری این اراضی شرایط خاصی را در قانون‌پیش‌بینی نموده‌است.
موضوع جرم تغییر غیر مجاز اراضی
موضوع جرم زمین‌های خارج از شهرها و روستاها می‌باشد. لذا زمین‌های داخل شهرها و روستاها از این قانون خروج موضوعی دارند. نکته حائز اهمیت دیگر این است که زمین‌های ملکی موضوع این قانون بایستی قابلیت کشاورزی داشته باشند و هر زمین خارج از بافت شهر و روستا در شمول این قانون قرار نمی‌گیرد. بنابراین زمین‌های سنگلاخی و غیره که قابلیت کشاورزی ندارند، در صورت احداث بنا در اینگونه زمین‌ها نمی‌توان تغییر غیر مجاز کاربری تلقی کرد. به همین علت این اراضی بایستی بر اساس نظریه کارشناس رسمی قابلیت کشت و زرع داشته باشند.
سوالی که مطرح می‌شود این است که قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی سال ۷۴ تصویب شد و بعضا در این اراضی بناهایی با قدمت زیاد و قبل از سال ۷۴ وجود دارد. اگر این بناها تخریب و به جای آن بنای نو ساخته شود آیا می‌توان این عمل را تغییر غیر مجاز کاربری تلقی کرد؟
در این مورد رویه دادگاهها متفاوت است. برخی از دادگاهها که البته غالب دادگاهها هستند، اقدام این چنینی را تغییر غیر مجاز کاربری نمی‌دانند. البته به شرطی که بنای نوساز در همان مختصات بنای سابق ساخته‌شود و بنای اضافی احداث نشود. اگر بنای مازاد بر بنای قبلی ساخته‌شود می‌بایست تحت عنوان تغییر غیر مجاز کاربری مورد پیگرد قرار گیرد. اما اقلیت دادگاهها احداث بنا حتی اگر در مختصات و محل بنای سابق باشد را نیز تغییر غیر مجاز کاربری می‌دانند که استدلال این دادگاهها توجیه قانونی ندارد چون تغییر کاربری قبل از تصویب قانون صورت‌گرفته و در حال حاضر آن بنا مورد باز‌سازی و ترمیم قرار گرفته‌است و نباید تغییر کاربری تلقی‌شود.
مجازات جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی
حکم ساخت و ساز در زمین کشاورزی چیست؟ بموجب قانون‌حفظ‌کاربری‌مصوب ۳۱/۰۳/۱۳۷۴ مجازات تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی و باغات، پرداخت‌عوارض و جزای‌نقدی تا سه‌برابر بهای اراضی و باغ به‌قیمت روز زمین با کاربری‌جدید بود. اما بموجب ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری مصوب ۰۱/۰۸/۱۳۸۵ هرگونه ساخت و ساز بدون مجوز در زمین کشاورزی یا ساخت خانه باغ بدون مجوز در زمین کشاورزی مرتکب را در معرض قلع و قمع بنا و پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغی به قیمت روز زمین با کاربری جدیدی که مورد نظر متخلف بوده قرار می دهد. که در صورت تکرار این عمل مرتکب به حداکثر مجازات جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه نیز محکوم می شود .
وفق رای وحدت رویه شماره ۸۲۲ مورخ ۳۱/۰۳/۱۴۰۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز جرم تغییر کاربری جرم آنی است. اداره جهاد کشاورزی از زمان وقوع جرم تا ۳ سال فرصت دارد تا نسبت به ثبت شکایت در مرجع قضایی اقدام نماید. در غیر اینصورت جرم مشمول مروز زمان‌شده و مقام رسیدگی کننده ملزم به صدور قرار موقوفی تعقیب می باشد.
لازم به ذکر است، همانگونه که بیان شد، مجازات قلع و قمع بنا در جرم تغییر کاربری در ماده ۳ اصلاحی درتاریخ ۰۱/۰۸/۱۳۸۵ به قانون حفظ کاربری اضافه شد و از تاریخ تصویب لازم الاجرا خواهد بود و لذا با توجه به عدم تسری مقررات جزائی به گذشته، تغییرکاربری غیرمجاز به قبل از تاریخ ۰۱/۰۸/۱۳۸۵ مشمول قلع و قمع بنا نخواهد بود و قبل از این تاریخ به جای ضمانت قلع و قمع بنا باید عوارض تعیینی قانون حاکم بر زمان وقوع جرم مد نظرقرارگیرد.
آیا قلع و قمع بنا توسط جهاد کشاورزی بدون حکم دادگاه امکان پذیراست؟
در تبصره ۲ ماده ۱۰ اصلاحی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۰۱/۰۸/۱۳۸۵ مقررشده است. ((مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.))
نحوه نحوی استنباط از این ماده
که درخصوص نحوی استنباط از این ماده دو دیدگاه متفاوت حقوقی وجود داشته و متاسفانه رویه واحد قضایی وجود ندارد.
- دیدگاه اول: قائل به امکان قلع و قمع بنا از سوی ماموران جهاد کشاورزی با توجه به مجوز اعطایی در تبصره ۲ ماده ۱۰ اصلاحی هستند. به کررات در عمل هم شاهد آن هستیم. که سازمان جهاد کشاورزی در شهرهای مختلف با اخذ مجوز از دادستان ها اقدام به قلع و قمع بنا و مستحدثات اشخاص بدون حکم قضایی می نمایند.
- دیدگاه دوم: با تمسک به ماده ۳ اصلاحی که به قلع و قمع بنا و مستحدثات بعنوان مجازات اشاره می نماید. با استناد به اصل ۳۶ قانون اساسی که اعلام می دارد، حکم به مجازات باید تنها از طریق دادگاه صالح باشد. همچنین نیز اینکه با قبول اختیار جهاد کشاورزی به تخریب عملا موجبات عبث شدن اختیارات و وظایف اعلامی به محاکم دادگستری و ضمانت اجراهای اعلامی در ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری خواهد گردید. نیز آرای وحدت رویه متعددی به شماره های ۷۰۷ و ۷۳۰ صادره از دیوان عالی کشور و نیز ضرورت رعایت اصل احتیاط و اصل برائت قائل به عدم امکان قلع و قمع بنا بدون حکم قضایی هستند و زمان ورود جهاد کشاورزی به موضوع قلع و قمع را پس از صدور حکم قطعی و صدور دستور اجرای حکم از سوی دادستان در جهت اجرای حکم اعلام می دارند.که قاعده جمع بین مواد قانونی و پرهیز از تسری عمل لغو به قانونگذار نیز این امر را تائید می نماید و لازم به ذکر است که اعمال قلع و قمع را بدون حکم قضایی فاقد وجاهت قانونی و موجب ضمانت اجرای کیفری می دانند.
آیاتغییر کاربری اراضی کشاورزی جرم آنی است؟
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی، با عنایت به اختلاف نظرات حقوقی درخصوص آنی یا مستمر‌بودن جرم تغییرکاربری و صدور آرای متفاوت از شعبات محاکم کیفری، نهایتا براساس رای وحدت رویه شماره ۷۳۰ مورخ ۲۸/۰۳/۱۳۹۳ صادره از هیات عمومی دیوان عالی کشور جرم تغییرکاربری غیرمجاز از مصادیق جرائم آنی شناخته‌شده‌است.
درجه جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی
جرم تغییرکاربری غیرمجاز از جرائم آنی است. با توجه به مجازات های تعیینی در مقررات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و اختلاف نظرات متفاوت حقوقی درخصوص اینکه کدام مجازات اشد آن، نهایتا با صدور رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور تحت شماره ۷۵۹ مورخ ۲۰/۰۴/۱۳۹۶ و با توجه به مجازات جزای نقدی نسبی اعلامی در ماده ۳ اصلاحی به مجازات درجه ۷ بودن آن اعلام نظرشده است.
استفاده از اصول و مبانی قانونی برای دفاع از اتهام
در رابطه با جرم تغییر غیر مجاز کاربری آنچه تفسیر به نفع متهم است این است که آن را جرم مطلق بدانیم و فرض را این بگذاریم که این جرم با اولین اقدام مرتکب مبنی بر تغییر کاربری حادث می‌شود.
پس در این صورت است که با توجه به درجه ۷ بودن این جرم پس از سه سال جرم مشمول مرور زمان شده و متهم قابل تعقیب نخواهد بود اما رویه دادگاهها این جرم را جرمی مستمر می‌دانند که تا وقتی بنا وجود دارد متهم قابل تعقیب است.
در رابطه با مطلق یا مقید بودن جرم تغییر غیر مجاز کاربری اراضی نیز اختلاف نظر وجود دارد و برخی جرم را با ارتکاب رفتار انجام شده می‌دانند و برخی دیگر نیز به توجه به ماده ۳ و ماده ۱ این قانون ان را جرمی مقید می‌دانند و معتقدند که ارتکاب جرم می‌بایست مانع تداوم زراعت گردد. اما دیدگاه غالب و رویه قضایی این جرم را جرمی مطلق فرض می‌کند.
رسیدگی به این جرم همانگونه که عرض شد جرمی درجه ۷ محسوب می‌شود. بنابراین دادگاه‌های کیفری ۲ صالح به رسیدگی می‌باشند. چون دادگاه‌های بخش نیز دارای همان صلاحیت دادگاه‌های بخش هستند، بنابراین دادگاه‌های بخش نیز صلاحیت رسیدگی دارند.
نحوه رسیدگی
طرزرسیدگی به این صورت است که شاکی این اتهام جهاد کشاورزی است و با شکایت جهاد کشاورزی پرونده به شعب دادگاه‌های کیفری ۲ ارجاع می‌شود.
آنچه حائز اهمیت است تحقیقات مقدماتی در رابطه با این اتهام صورت می‌گیرد. بر خلاف سایر اتهامات که ابتدا دادگاه یا دادسرادر رابطه با جرم تحقیقاتی انجام می‌دهد. اگر موضوع را واجد جنبه کیفری بداند متهم را احضار می‌کند، در این اتهام دادگاه بدوا و بدون اینکه تحقیقی نموده باشد متهم را احضار و از وی تحقیقات لازمه را به عمل می‌آورد.
موضوع مهم دیگر این است که در تبصره ۱ ماده ۲ این قانون مرجع تشخیص ارتکاب این جرم جهاد کشاورزی است. همچنین اتفاق مهمی که می‌افتد این است که جهاد کشاورزی از سویی شاکی و از سویی نقش کارشناس را بر عهده دارد. جمع این دو عنوان از نظر اصول دادرسی واجد اشکال است.
در این مورد یک وکیل زبده و کارآمد بایستی از دادگاه درخواست ارجاع به کارشناس نماید. چه بسا کارشناس زمینی را فاقد قابلیت زراعت معرفی نماید و دادگاه با توجه به نظریه کارشناس قرا منع تعقیب صادر کند.
اگر ساختمانی در زمین وجود دارد که دارای قدمت است برای تعیین قدمت ساختمان برای استفاده از مرور زمان بایستی ارجاع به کارشناس راه و ساختمان درخواست شود تا قدمت ساختمان تعیین و با اتکا به قدمت ساختمان ایراد مرور زمان تعقیب صورت گیرد.
