ما نیز در این مقاله قصد داریم به بررسی موضوع درآمد بر نقل وانتقال املاک بپردازیم . حتما برای شما هم پیش‌آمده که وقتی خانه خود را می فروشید هنگام فروش هزینه‌هایی را متقبل و متحمل شده‌اید. برای مثال پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات بخشی از این روند می باشد. از انجایی که این موضوع از اهمیت زیادی برخوردار است لازم است که افراد آگاهی های خود در این زمینه را افزایش دهند.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
منظور از درآمد بر نقل و انتقال املاک چیست؟
زمان نقل و انتقال املاک در دفترخانه (با هر نوع کاربری، چه مسکونی و چه تجاری) مالیات نقل و انتقال به میزان ۵ درصد «ارزش معاملاتی» آن ملک از مالک (فروشنده) دریافت می‌شود. پس در این میان تعیین میزان ارزش معاملاتی بر عهده «کمسیون تقویم املاک» نیز می‌باشد.
کمسیون تقویم املاک ارزش معاملاتی را از طریق ضوابط زیر تعیین می‌کند:
- معادل ٢٪ میانگین قیمت روز منطقه
- توجه عواملی همانند اسکلت، عمر بنا، تراکم، کاربری و نوع مالکیت
- در نظرگرفتن نوع کاربری و موقعیت مکانی زمین
چنانچه برای ملکی ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه ملاک کار خواهد بود. در صورتی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نشود، ارزش معاملاتی محاسبه و مالیات نقل و انتقال دریافت می‌شود.
حتی اگر معامله املاک به شکل عقد بیع (فروش) نباشد، مثل معامله به شکل اجاره به شرط تملیک یا معاوضه و موارد دیگر، باز هم در زمان انتقال قطعی ملک، مالیات نقل و انتقال دریافت می‌شود.
تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل ۲ درصد میانگین قیمت های روز منطقه تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به ۲۰ درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد.
به موجب قوانین اصلاحات ارضی، انتقال ملک مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود. واگذاری واحدهای مسکونی از طرف شرکت تعاونی مسکن به اعضاء مشمول مالیات نقل و انتقال نخواهد بود.
اما حالتی که انتقال گیرنده دولت یا شهرداری یا مؤسسات وابسته به آن‌ها باشد. همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به نیابت از مالک انتقال داده‌می‌شود، در محاسبه مالیات نقل و انتقال مبلغ ذکرشده در سند به جای ارزش معاملاتی، ملاک عمل قرار خواهد بود.
فسخ یا لغو معامله (به موجب قانون یا توسط متعاملین)
فسخ یا لغو معامله (به موجب قانون یا توسط متعاملین) تا شش ماه از تاریخ انتقال معامله جدید محسوب نمی‌شود و پس از شش ماه به عنوان معامله جدید مشمول مالیات نقل و انتقال خواهد بود.
مالیات نقل و انتقال املاک تجاری
شخصی سرقفلی مغازه یا یک واحد تجاری متعلق به خود را با دریافت مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان به خانم فرزانه واگذار می کند. مالیات نقل و انتقال سرقفلی را که فروشنده باید بپردازد به شیوه زیر محاسبه می‌شود:
۱۰۰ میلیون تومان =۲ درصد×۵۰۰ میلیون
به طورخلاصه درحالت کلی مالیات نقل وانتقال در معاملات قطعی، صرف نظر از مبلغی که در سند نوشته و یا مبلغی که بین خریدار و فروشنده مبادله شده ، بر اساس ارزش معاملاتی ملک در زمان ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی محاسبه می‌شود.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
موارد معافیت از مالیات در نقل و انتقال املاک
- املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت مصوب مرداد ماه ١٣٢٠ و اصلاحات بعدی آن به تملک دولت درآمده‌اند، از پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف هستند.
- اولین انتقال قطعی واحدهای مسکونی ارزان و متوسط قیمت که ظرف مدت ده سال از تاریخ تصویب این قانون مطابق ضوابط و قیمت‌هایی که وزارتخانه مسکن و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت یک سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که حسب مورد توسط وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری محل تعیین می‌شود منتقل گردد، از پرداخت مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد شد.
- در مورد املاکی که در فهرست آثار ملی ایران باشند، اگر به سازمان میراث فرهنگی انتقال یابند از مالیات نقل و انتقال املاک معاف هستند. اگر در دست اشخاص باقی بمانند از ۵٠ درصد مالیات بر درآمد املاک معاف می‌باشند.
- زمین هایی که به موجب سند عادی (مبایعه نامه) فروخته شده باشد و مالک در آن ساختمان ساخته باشد، در زمان فروش و تنظیم سند رسمی به شرط تأیید شهرداری یا مراجع دولتی و قضایی، ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال محسوب نمی‌شود.
اگر پس از پرداخت مالیات از طرف مؤدی معامله انجام نشود، اداره امور مالیاتی مکلف است با درخواست مؤدی و تأیید دفتر اسناد رسمی مربوط، مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات وصول شده را مسترد کن
ملک هایی که طبق عرف در تصرف شخصی است و سند مالکیت موجود نیست (املاک دستدارمی)، متصرف مانند مالک است و در هنگام انتقال مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود.
در مورد املاک اوقافی، مستأجر صرفاً نسبت به عرصه (مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد) مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می شوند.
برای تسهیل در شیوه محاسبه فرمول مالیات املاک مسکونی را با یک مثال شرح می‌دهیم:
چنانچه فردی بخواهد یک واحد آپارتمان متعلق به خود را که ارزش معاملاتی آن یک میلیارد تومان است به بهای ۷۰۰ میلیون تومان در طی سند رسمی به شرکتی دولتی یا شهرداری یا مؤسسه دولتی واگذار کند، نحوه محاسبه مالیاتش به طریق زیر است:
۳۵ میلیون تومان =۵ درصد×۷۰۰ میلیون
