در این مقاله از وب سایت آزاده قورچیان، بهترین وکیل در تهران ، قصد داریم در مورد دستور تخلیه و حکم تخلیه اطلاعات جامعی ارائه دهیم. دستور تخلیه برای اماکن استیجاری مسکونی (نه اداری و تجاری که دارای سرقفلی باشند)، اخذ می شود. در واقع، زمانی که مؤجر با مستأجری مواجه می شود که از تخلیه ملک خودداری می کند، می تواند برای گرفتن دستور تخلیه اقدام کند. به طور مثال فرض کنید طبق یک قرارداد ملک مسکونی خود را برای مدت دو سال در سال 92 به شخص دیگری اجاره داده اید، در سال ۹۴ موعد اجاره به پایان می رسد و از ایشان درخواست می کنید که ملک را تخلیه نماید در صورتی شخص از انجام این کار سرباز زند شما می توانید از طریق دستور تخلیه، مجددا ملک مورد نظر خود را تصرف کرده و ایشان را از ملک خود خارج کنید.
حکم تخلیه اصلا چیست؟
حکم تخلیه یعنی در معنای لغت به معنی خالی کردن می باشد. ولی در معنی حقوقی عبارتند از گرفتن ملک از متصرف است.معمولا تخلیه ملک بین رابطه های موجر و مستاجری مطرح می شود. مثلا در موردی که قرارداد اجاره به صورت شفاهی یا مکتوب وجود داشته و مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره یا سایر موارد که موجب فسح قرارداد میشه ، از تحویل ملک خودداری کند، صاحب یا مالک قانونی می‌تواند با مراجعه و دادخواست دستور تخلیه ملک خود را از دادگاه بگیرد.
دستور تخلیه یا حکم تخلیه تفاوت در چیست؟
برای انجام تخلیه ملک مسکونی یا مغازه .. از دو راه می توان اقدام کرد:
- تقاضا برای دستور تخلیه ملک
- تقاضا برای صدور حکم تخلیه ملک
تقاضا برای دستور تخلیه ملک:
دستور تخلیه ملک زمانی می تواند صادر‌شود که مدت زمان اجاره پایان یافته‌باشد فقط در این موارد می توان تقاضا برای صدور تخلیه ملک نمود:
- فقط در مورد قرارداد ملک مسکونی باشد و در موارد دیگر دستور تخلیه صادر نمی‌شود.
- قرارداد مورد بحث فقط اجاره باشد و در سایر موارد دستور تخلیه صادر نمی‌شود.
- قرارداد مورد دعوا سند عادی باشد(اجاره نامه عادی بنگاه و..)
- مدت اجاره مشخص باشد.
- دو نسخه از اجاره وجود داشته باشد و هر دو نسخه به امضای طرفین رسیده‌باشد.
- دو نفر شاهد امضا کنند اجاره نامه باشند.
- مدت اجاره حتما باید تمام شده باشد.
تقاضای حکم تخلیه
مراجع صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه
- اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی رسمی‌بوده و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده‌باشد، باید تخلیه ملک مورد اجاره را از واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضا کرد.
- فرایند تخلیه از طریق واحد اجرای اسناد رسمی، کوتاه‌تر از دادگاه است.
- در قرارداد‌های اجاره املاک مسکونی که با سند عادی انجام شده‌باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، اقدام به صدور دستورتخلیه می‌کند که به آن “دستورتخلیه شورای حل اختلاف” می‌گویند.
- اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی دارای شرایط فوق نباشد، نمی‌توان تقاضای صدور دستورتخلیه فوری را کرد، بلکه باید تقاضای صدور حکم تخلیه کرد که مرجع صالح رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
- اگر قرارداد اجاره در خصوص اجاره املاک تجاری، چه قرارداد رسمی و چه عادی باشد، مرجع صالح رسیدگی به تقاضای تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
مراحل‌گرفتن دستور تخلیه
- در زمان انقضای مدت زمان اجاره ملک مسکونی، صاحب خانه با رفتن به شورای حل اختلاف محل درخواست صدور حکم تخلیه می‌کند.
- از نظر قانونی، دستور تخلیه به منزله دستور‌بوده و رای قضایی محسوب نیست. لذا تشریفات قضایی لازم نیست نیازی به دادن‌دادخواست به صورت رسمی و واریز هزینه نیست و بر عکس رویه قضایی که پروسه طولانی دارد.
- بعد از آن که پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع شد، صاحب خانه با مراجعه به شعبه نسبت به واریز ودیعه یا پول پیش به حساب دادگاه نموده و درخواست دریافت دستورخلیه مینماید.
- این دستور توسط واحد اجرای احکام لازم اجرا می‌شود.
مدارک لازم برای حکم تخلیه
- برگ دادخواست
- سند مالکیت یا قولنامه
- اصل قرارداد اجاره
- مدارک هویتی مالک
نحو اجرای حکم تخلیه
پس از این که صاحب خانه با مدارک و مستندات ثابت کرد که مستاجر باید مورد اجاره را تخلیه کند، حکم صادر می‌شود. حدوداً پس از مدت ۲۴ ساعت از صدور رای و ابلاغ ان به مستاجر. باید بعد از ۷۲ ساعت اقدام به تخلیه کند. مبلغ پول پیش یا ودیعه نزد صاحب خانه است باید به مستاجر عودت گردد و قبض آن به دادگاه تحویل شود. در واقع حکم تخلیه زمانی صادر‌خواهد‌شد که ودیعه نزد مالک به مستاجر برگردانده شده‌باشد.
کلام آخر
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
