آیا میدانید تعمیرات ساختمان و بازسازی ساختمان نیاز به مجوز دارد یا خیر؟ با ما در وب سایت آزاده قورچیان، وکیل پایه یک دادگستری همراه باشید تا به این سوال پاسخ دهیم. یکی از موضوعات کاربردی در حوزه ساخت وساز شهری و حقوق اراضی بحث تعمیرات ساختمان می باشد. متاسفانه در حقوق ما کمتر به بحث اراضی، املاک ساختمانی، یا احکام و مسائل مربوط به آن ها پرداخته شده است.
صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری
به موجب بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری یکی از وظایف شهرداری را صدور پروانه ساختمانی می داند و بر اساس این افراد باید قبل از هرگونه ساخت و ساز از شهرداری پروانه ساختمانی بگیرند و در آن ماده بیان شده که در صورت عدم اخذ پروانه از شهرداری ساخت و ساز بدون پروانه آنها در کمیسیون که در ماده 100 قانون شهرداری پیش بینی شده است رسیدگی خواهد شد.
وقتی به این ماده توجه می کنیم متوجه می شویم آنچه به صراحت بیان شده که نیاز به اخذ پروانه از شهرداری است « احداث بنا » بوده و در خصوص دریافت پروانه ساختمانی به منظور تعمیرات صراحتاً قیدی بیان نشده است و این امر باعث شده تا در مورد تعمیرات برداشت های متفاوتی از این قانون صورت بگیرد که در ادامه برداشت ها و دلایل هر کدام را بیان خواهیم نمود.
دیدگاه اول : برای تعمیرات ساختمان مجوز از شهرداری لازم نیست
بر اساس این دیدگاه اگر چه ابتدای ماده گفته قبل هرگونه عملیات عمرانی اشخاص باید از شهرداری پروانه بگیرند .چون در ماده برای موارد خاصی جریمه مشخص شده که عبارتند از:
- احداث بنا بدون پروانه
- احداث ساختمان برخلاف پروانه
- تراکم اضافی
- عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن
- تجاوز به معابر
- عدم رعایت اصول فنی،بهداشتی و شهرسازی
- تغییر کاربری غیر مجاز
در غیر این موارد اشخاص حق دارند تا بدون نیاز به گرفتن پروانه از شهرداری به تعمیرات بنا بپردازند. مگر در مورد « تعمیرات اساسی» و منظور از این تعمیرات تعمیراتی است که منجر به تغییر مفاد پروانه و شامل یکی از مواردی که در بالا گفته شد می باشد. در غیر این موارد نیازی به گرفتن پروانه ساختمانی نیست . به نظر می رسد این دیدگاه با اصول حقوقی سازگارتر است.
دیدگاه دوم: برای تعمیرات ساختمان پروانه لازم است
بر اساس این دیدگاه چون ای ماده گفته شده است که اشخاص باید قبل از هر گونه اقدام عمرانی از شهرداری پروانه بگیرند پس این قید صراحت در این دارد که افراد برای هر گونه فعالیت ساختمانی اعم از احداث بنا، تعمیرات ، مرمت بنا و… از شهرداری باید مجوز و پروانه اخذ کنند.
مواردی که نیاز به اخذ پروانه نیست
- مرمت بام از قبیل (تعویض قیرگونی و آسفالت – نصب موزائیک – تعویض – مرمت شیروانی)
- تعمیر و تعویض کف سازی زیر زمین و طبقات
- سفید کاری و نقاشی و نصب کاشی
- نماسازی ساختمان، دیوارها و حیاط
- محوطه سازی منازل و مجتمع های مسکونی اعم از احداث حوض یا استخر، کف سازی و باغچه بندی مشروط به عدم حذف پارکینگ
- نصب و تعمیر یا تعویض سرویسهای بهداشتی و رفع نواقص بهداشتی ساختمان، مشروط به عدم تغییر نظام فنی، معماری و کاربری ساختمان
- تعویض درب یا پنجره، مشروط به عدم تغییر درنظام فنی و معماری و کاربری ساختمان
- لوله کشی آب، فاضلاب، گاز و نصب شوفاژ، مشروط به اینکه محل موتورخانه نیاز به احداث ساختمان جدیدی نداشته باشد
- حفر چاه فاضلاب و تخلیه آن
- در منازل مسکونی که مورد اشراف پنجره های اماکن مجاور هستند، ایجاد حفاظ بر روی دیوار موجود با استفاده از مصالح سبک و مقاوم ایرانیت…..
در نتیجه به موجب این بخشنامه در این موارد اشخاص می توانند حتی بدون گرفتن‌پروانه اقدام به تعمیرات بنا نمایند. در غیر این موارد نیازی به گرفتن‌پروانه از شهرداری نبوده است. اما در عمل دیده‌می شود که برخی از شهرداری ها به مفاد این بخشنامه عمل نمی نمایند. اشخاص را مجبور می کنند که قبل از هرگونه تعمیرات حتی به طور جزئی هم از شهرداری باید پروانه و مجوز اخذ نمایند.
رویه موجود شهرداری ها
در عمل شهرداری ها قبل از تعمیرات اشخاص را ملزم به گرفتن‌پروانه و مجوز از شهرداری می نمایند. و در صورتی که افراد بدون پروانه اقدام به تعمیرات کنند از عملیات ساختمانی آنها جلوگیری می شود تا زمانی که مجوز تعمیرات را از شهرداری اخذ نمایند .
اما بر اساس بخشنامه شماره ۸۱۱٫۱۱۰۴۸٫۴۰۶۸۳ مورخ ۰۸-۰۸-۱۳۷۰حوزه معاونت شهرسازی و معماری موارد زیر جهت ساختمانهای مسکونی نیاز به مراجعه و کسب مجوز از شهرداری نداشته و مالکین میتوانند راساً نسبت به مورد اقدام نمایند.
روند صدور و مراحل صدور مجوز تعمیرات
مدارک لازم برای مجوز تعمیرات ساختمانی عبارتند از:
- شامل تکمیل فرم مجوز تعمیرات و تشکیل پرونده
- اصل و کپی سند مالکیت، کپی بنچاق، کپی سند سرقفلی در صورت سر قفلی‌دار بودن متقاضی
- کپی شناسنامه یا کارت ملی مالک یا سر قفل‌دار
- جوابیه بیمه، جوابیه آتش‌نشانی
- تکمیل فرم مجوز تعمیرات توسط کارشناس و تائید توسط مسئول واحد فنی و مجوز سازمان میراث فرهنگی در صورت واقع‌شدن ملک در محدوده بافت‌فرسوده
کلیه مدارک فوق در صورت جزئی بودن تعمیرات است .درصورتی‌که تعمیرات کلی و اساسی باشد علاوه بر مدارک فوق در اختیار داشتن فرم تعهد کارفرما و گواهی استحکام بنا الزامی است.
مراحل صدور پروانه تعمیرات
برای صدور پروانه تعمیرات طی مراحل زیر لازم است:
- دریافت فرم درخواست تعمیرات از قسمت تشکیل پرونده واحد شهرسازی شهرداری منطقه
- صدور دستور بازدید توسط مسئول شهرسازی
- ثبت دستور در دبیرخانه
- مراجعه مالک به بایگانی جهت تائید واحد بایگانی ( موجود بودن پرونده در بایگانی)
1- تبصره: در صورتی که محل مورد نظر فاقد پرونده باشد پس از بازدید و دستور مسئول شهرسازی پرونده در بایگانی تشکیل می گردد.
- اخذ نوبت بازدید از قسمت بازدید( اطلاعات)
- حضور در ساعت ۷ صبح روز بازدید در واحد شهرسازی منطقه و تعیین ساعت بازدید توسط مامور فنی منطقه و حضور
- مالک یا نماینده مالک در محل مورد بازدید
- گزارش مامور بازدید بر ظهر فرم درخواست
2- تبصره : مالک موظف به پرداخت فیش عوارض نوسازی سال جاری و در صورتیکه محل تجاری یا دفتر کار باشد پرداخت
- فیش عوارض کسب سال جاری در کلیه مراحل ۱۱ گانه می باشد.
- امضاء محاسب ، مسئول شهرسازی، معاون مالی، اداری
- صدور پروانه تعمیرات ( مهر و شماره) توسط واحد دبیرخانه
- ارجاع پرونده به بایگانی توسط مال
- نکته : پروانه تعمیرات دارای مدت اعتبار خاصی نمی باشد.
3- تبصره: مالک فردای روز بازدید باید با مراجعه بایگانی و گرفتن‌پرونده نزد مامور بازدید برود تا او گزارش خود را تنظیم و ارائه نماید.
- بررسی گزارش توسط مسئول شهرسازی و در صورت بلامانع بودن از کلیه جهات کاربری، گذربندی و…
- کنترل عوارض( مراجعه مالک به دفتر مسئول شهر سازی)
- کنترل عوارض توسط محاسب در مراجعه مالک به واحد محاسبات پس از تائید توسط محاسب، مراجعه مجدد به رئیس شهرسازی
- صدور دستور مجوز پروانه تعمیرات توسط مسئول شهرسازی
- مراجعه به قسمت تشکیل پرونده و تهیه پیش نویس پروانه تعمیرات و تایپ آن.
کلام آخر
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
