در این مطلب به معرفی روش های جلوگیری از مزایده ملک موروثی خواهیم پرداخت. در ابتدا باید گفت قبل از مزایده ملک موروثی لازم است ملک توسط کارشناس دادگستری بررسی شود. مبلغ حداقلی ملک تعیین گردد، سپس ملک مورد نظر به مزایده گذاشته می شود. در نهایت هم با مبلغ به دست آمده از مزایده سهم هر یک از وراث تعیین می گردد.
مزایده چیست؟
مزایده به معنای حراج و فروش اموال است. اموال قابل مزایده شامل مواردی هستند که ارزش مادی داشته باشند. در این مطلب پیرامون نحوه مزایده ملک موروثی و راههای جلوگیری از مزایده ملک موروثی صحبت خواهیم کرد.
نحوه مزایده ملک موروثی
مطابق با راهنمایی های وکیل تهران راه های جلوگیری از مزایده ملک موروثی، اگر ورثه هنگام تقسیم ارث درگیر اختلاف شوند، می بایست برای جلوگیری از افزایش اختلافات به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنند تا دادگاه با مزایده ملک موروثی به پرداخت سهم هر یک از افراد بپردازد.
بر اساس ماده ۱۱۴ قانون اجرای احکام مدنی، فروش اموال موروثی از طریق مزایده صورت می گیرد که زمان اجرای این مزایده از طریق رسانه های عمومی مثل روزنامه ها انتشار می یابد. هم چنین افرادی که در مزایده شرکت می کنند، باید شروط مزایده را داشته باشند و قیمتی که برای خرید ملک موروثی دهند، کمتر از نظر کارشناسی شده نباشد. در روز مزایده نیز ده درصد از قیمت ملک را به حساب سپرده دادگستری واریز نموده و تا یک‌ماه نیز مهلت دارند کل آن را واریز نمایند . اگر دیگر وراث بخواهند که در مزایده ملک موروثی شرکت کنند، قانون هیچ منعی برای آن ها در نظر نگرفته است و تنها باید به صورت یک شرکت کننده عادی برخورد کنند و در اجرای مزایده اختلالی ایجاد نکنند.
چنانچه ملک موروثی در مزایده به فروش نرسد، برای بار دوم به مزایده گذاشته می شود تا این فروش صورت گیرد. در صورتی که در مزایده دوم هم ملک موروثی به فروش نرسد، نوبت به اجرای سوم مزایده میرسد .
درنظر داشته باشید که گزارش کارشناسی فقط 6 ماه اعتبار دارد و در صورت اتمام مدت زمان 6 ماهه باز هم باید ملک به نظر کارشناس برسد و پس از ارائه نظریه کارشناس مجدد به مزایده برسد
در خصوص مزایده ملک موروثی بایستی به نکات زیر توجه کنید:
- مبلغ مزایده اول و دوم نباید کمتر از مبلغ پیشنهادی کارشناسی باشد.
- برای مزایده فروش ملک ورثه ای نباید هزینه ای غیر از هزینه آگهی پرداخت شود.
- اگر یکی از وراث بخواهد ملک مزایده شده را خریداری کند باید از دادگاه اجازه بگیرد.
- بعد از خرید ملک ورثه ای در مزایده، سهم هر یک از وراث به آنها یا وکیل آنها تحویل داده می شود.
- اگر یکی از وراث مقیم خارج از کشور باشد، مزایده بایستی با حضور وکیل او انجام گیرد.
- در صورت صغیر بودن یکی از وراث، لازم است قیم او در مزایده شرکت نماید.
راه های جلوگیری از مزایده ملک موروثی
مزایده ملک موروثی، یکی از پیچیده‌ترین مسائل در جامعه است که باعث بروز تنش های خانوادگی، از دست‌دادن ارث و افتادن‌در‌دام بدهی و نابودی مالی می گردد. بنابراین راهکارهای مناسب و خاص برای جلوگیری از مزایده وجود دارد که برای شما معرفی خواهیم کرد. یکی از این راهها شامل صحت سنجی وصیت نامه، تقسیم بندی مناسب ثروت، ایجاد توافق نامه خانوادگی و مشاوره حقوقی و مالی می باشد. شما می توانید با استفاده از این راه حل ها، از مزایده ملک موروثی جلوگیری کنید و ارثیه خود را به صورت سالم و دقیق تقسیم کنید.
ابطال مزایده
بر اساس قانون مدنی هرگاه محکوم علیه از پرداخت دین خود به محکوم به شانه خالی کند، دادگاه اموال محکوم علیه را توقیف خواهد کرد. پس از توقیف اموال، با رعایت مستثنیات دین، اموال محکوم علیه از طریق فروش اموال توقیف‌شده پرداخت می گردد. مطابق با قانون اجرای احکام فروش نیز اموال توقیف‌شده از محکوم علیه بایستی از طریق مزایده انجام گیرد. مزایده و فروش اموال توقیف‌شده هم بایستی با رعایت مقررات قانونی انجام گیرد و مسئولیت مزایده نیز بر عهده مامور اجرا می باشد.
مزایده هم باید در حضور نماینده دادستان اجرا گردد و لازم است که پیش از انجام مزایده، آگهی مزایده در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار چاپ گردد. از زمان انتشار آگهی مزایده تا زمان اجرای مزایده هم حداقل باید یک ماه زمان گذشته باشد. پیش از اجرای مزایده هم کارشناس یا ارزیاب مال توقیف‌شده را بررسی و قیمت عرفی آن را تعیین می کند. در روز مزایده مامور اجرا قیمت اولیه مال را بیان می کند و متقاضیان خرید، می بایست پیشنهادات بالاتری نسبت به قیمت اولیه ارائه دهند. در نهایت مال توقیف‌شده به کسی که بیشترین قیمت موجود را پیشنهاد داد، فروخته‌خواهد‌شد. برای این که مزایده اعتبار قانونی داشته باشد باید شرایط خاصی رعایت گردد. در صورت عدم رعایت هر کدام از شرایط قانونی، مزایده ابطال می گردد.
رفع توقیف ملک
به طور کلی توقیف ملک به معنای مسدود کردن دسترسی به ملک می باشد. توقیف ملک هم ممکن است به دلایل مختلفی از جمله بدهی‌های معوق، اقدامات قانونی، دعاوی ملکی یا حتی اجرای حکم‌های دیگر انجام گیرد. برای رفع توقیف ملک بایستی مراحل و فرآیندهای قانونی را انجام دهید که لازم است با دقت و اطلاعات کافی اقدام به رفع آن کنید تا بتوانید به نحو احسن از این وضعیت خارج شوید.
برای رفع توقیف ملک لازم است اقدامات زیر را انجام دهید:
1- مشاوره حقوقی:
ابتدا با یک وکیل ملکی مجرب تماس بگیرید و در این رابطه از ایشان راهنمایی بخواهید.
2- بررسی حکم توقیف:
از قانونی بودن حکم توقیف اطمینان حاصل کنید. هر گونه نقض قانونی در حکم شما می‌تواند به شما کمک کند تا در دادگاه با شرایط بهتری حاضر شوید.
3- آماده‌سازی اسناد:
تمامی اسناد مرتبط با ملک که شامل سند مالکیت، اطلاعات مالی، اعتراضات و یا هرگونه نقض حقوقی می باشد را بایستی برای دادگاه روشن سازید.
4- تهیه دادخواست:
برای رفع توقیف ملک، لازم است دادخواست رفع توقیف ملک را تهیه نمایید و دلایل و ادله حقوقی که موجب رفع توقیف ملک می گردد را هم شناسایی کنید.
5- تحویل دادخواست به دادگاه:
دادخواست را به دادگاه مربوطه تحویل دهید.
6- حضور در دادگاه:
شما یا وکیل ملکی شما بایستی در جلسات دادگاه حضور یابید و ادله‌های لازم را ارائه دهید.
7- دفاع در دادگاه:
دادگاه هم باید مطالبات و ادله های شما را بررسی نماید.
8- تصمیم دادگاه:
پس از بررسی اطلاعات و اظهارنظرها، دادگاه تصمیم نهایی خود را اعلام می‌کند.
به فروش نرفتن ملک
به فروش نرفتن ملک به عوامل مختلفی از جمله موارد زیر بستگی دارد:
- قیمت‌گذاری بسیار بالا و نامناسب ملک
- وضعیت نامساعد اقتصادی
- تبلیغات نادرست در مورد ملک
- وضعیت نامساعد حقوقی ملک
- اوضاع نامساعد ساختمان
- اوضاع نامناسب بازار
- عدم دکوراسیون مناسب ملک
- انتشار عکس بی‌کیفیت از ملک
- عدم ارائه اطلاعات محلی مفید
- نبود Open house
- 11- عدم استفاده از رسانه‌های اجتماعی
مواردی که باعث ابطال مزایده ملک ورثه ای می شود:
به طور کلی ابطال مزایده ملک ورثه ای برای برقراری عدالت انجام می گیرد. اما مواردی که برای ابطال مزایده ملک ورثه ای وجود دارند عبارتند از:
1- در صورتی که یکی از مباشرین و یا کارشناسان فروش مزایده شرکت نکرده باشند.
2- در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادسرا انجام گیرد.
3- در صورتی که مزایده فروش در زمان و مکان مشخص انجام نگیرد.
4- در صورتی که اتفاقات غیرقانونی در زمان فروش ملک به وجود آید.
دادخواست ابطال مزایده ملک ورثه ای
اولین قدم برای ابطال مزایده ملک ورثه ای ارائه دادخواست ابطال می باشد. برای این منظور باید دادخواستی که شامل تمام مدارک و شواهدی که نشان دهنده عدم رعایت قوانین و مقررات در فروش ملک ورثه ای می باشد، را به دادگاه ارائه دهید. توجه داشته باشید که هر پرونده ای با توجه به شرایط موجود در آن، مدارک و شواهد متفاوتی خواهد داشت. پس نتیجه دادخواست ابطال مزایده ملک ورثه ای باید به گونه ای تنظیم گردد که تمام مطالب پیرامون شرایط‌پرونده در زمان و مکان مشخص شرح داده‌شود. ما به شما پیشنهاد می کنیم برای تنظیم دادخواست ابطال مزایده ملک ورثه ای حتما از یک وکیل با سابقه و آشنا به قوانین و مقررات پیرامون ملک موروثی مشورت بگیرد و سپس اقدامات بعدی را برای تنظیم دادخواست و ابطال مزایده ملک ورثه ای انجام دهید.
مهلت لازم برای ابطال مزایده ملک ورثه ای
مهم ترین نکته در جهت ابطال مزایده ملک ورثه ای این است که برای انجام کارهای قانونی مربوط به ابطال مزایده ملک ورثه ای زمان مشخصی وجود دارد. در حقیقت این فرصت برای‌خوانده یا خواهان وجود دارد که با توجه به شرایط پیش‌آمده و مدارک موجود نسبت به ماهیت انجام‌مزایده یا شرایطی که بر طبق آن مزایده انجام گرفته‌است، اعتراض نماید. اما این موضوع به این معنا نیست که هر یک از طرفین در هر زمانی که بخواهند بتوانند اقدامات لازم را برای ابطال مزایده ملک ورثه ای را انجام دهند. به طور کلی این مراحل باید در موعد مقرر انجام پذیرند. هر یک از طرفین در مهلت یک هفته ای از تاریخ فروش یا به مزایده‌گذاشته‌شدن ملک فرصت دارند تا نسبت به ثبت اعتراض خود برای ابطال مزایده ملک ورثه ای در مراجع مربوطه اقدام نمایند.
حکم عدم تخلیه ملک موروثی چیست؟
اگر وراث، ملک را بعد از فوت مالک تخلیه نکنند و نسبت به آن ادعای مالکیت کنند، ممکن است در ادامه با وراث دیگر به مشکلاتی برخورد کنند. یکی از وراث می تواند به مراجع قضایی مراجعه نماید و نسبت به این موضوع اعتراضی ثبت کند. دادگاه هم در این زمینه می تواند حکم تخلیه وراث را صادر نماید. در نهایت ملک تخلیه می شود و وراث می توانند سهم خود را از ارثیه بردارند. به دلیل پیچیدگی های این قبیل پرونده ها، به شما توصیه می‌شود که برای اثبات حق خود در دادگاه و همچنین ارائه ادله محکم در این زمینه از وکلای مجرب مشورت و راهنمایی بخواهید.
واگذاری پرونده مزایده ملک موروثی به وکیل
پرونده های ملکی بسیار سخت و پیچیده‌هستند، و اگر پرونده به ملک ورثه ای مربوط شود، سختی و پیچیدگی پرونده دو چندان می شود. به همین دلیل به شما پیشنهاد می‌کنیم که در پرونده‌های مزایده ملکی ورثه‌ای حتماً از وکلای مجرب مشورت بگیرید. جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
