برای خرید و فروش ملک ورثه ای حتما احراز هویت ملک گرفته‌شود. زمانی املاک موروثی امکان معامله دارند که به نام متوفی باشد. در صورتی که فردی فوت کند و فقط یک فرزند داشته باشد، تمام دارایی های وی به تنها فرزندش خواهد رسید. اما در صورتی که تعداد فرزندان زیاد باشد مساله کمی متفاوت خواهد بود. در این حالت ملکی که از فرد متوفی به‌ارث‌رسیده را موروثی و یا ورثه ای می نامند.جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
نحوه فروش ملک ورثه ای
برای فروش ملک ورثه ای روش های مختلفی وجود دارد ولی ساده ترین و رایج ترین آنها فروش از طریق دریافت گواهی وراثت است. برای دریافت این گواهی می توانید به شورای حل اختلاف که در آخرین محل سکونت فرد متوفی وجود دارد مراجعه کنید. در گواهی انحصار وراثت باید به نام و مشخصات تمامی وراث قانونی متوفی به همراه آدرس محل سکونت آنها اشاره گردد.
برای این که شورای حل اختلاف بتواند گواهی انحصار وراثت را صادر نماید لازم است در روزنامه های کثیرالانتشار آگهی چاپ کند. پس از این که این گواهی صادر گردید، وراث می توانند ماترک متوفی را به شیوه قانونی و یا حتی توافقی تقسیم کنند. در صورتی که همه وراث بر فروش ملک موروثی توافق داشته باشند، همگی می توانند به عنوان فروشنده با خریدار ملک پای معامله نشسته و به میزان سهم الارث خود از مال به دست آمده سهم دریافت کنند.
لازم به ذکر است که پس از انجام مراحل تقسیم ارث، هر کدام از وراث برای فروش و انتقال سهم خود نیازی به رضایت سایر وراث ندارند و می توانند به روش های قانونی برای این کار اقدام کنند.
مراحل فروش ملک ورثه‌ای
همان طور که اشاره کردیم فروش ملک موروثی طبق شرایط و ضوابطی انجام می گیرد و برای این منظور باید مراحل فروش ملک ورثه‌ای را گام به گام پیش بروید که عبارتند از:
- احراز مالکیت
- بررسی گواهی انحصار وراثت
- بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
- بررسی احتمال وجود وراث دیگر
- بررسی وصیّت نامه متوفی
- بررسی مساله وراث صغیر
- امضای وراث
- چگونگی پرداخت ثمن معامله ملک موروثی
شرایط خرید و فروش ملک ورثه‌ای
وراث متوفی می توانند در مورد اموال و ملکی که از متوفی باقی مانده دخل و تصرف نمایند. لکن برای خرید و فروش این اموال تنها صلح مابین وراث کافی نبوده و این کار باید طبق شرایط و ضوابط خاصی انجام بگیرد. برای فروش ملک موروثی باید سهم هر فرد معین شده و سهم الارث وراثی که غایب هستند نیز محفوظ بماند. در ادامه به شرایط خرید و فروش املاک ورثه ای اشاره می کنیم:
- هر کدام از وراث تنها مجاز به فروش سهم الارث خود می باشند. در صورتی که تصمیم به فروش کل ملک گرفته شود، لازم است همه وراث و حتی آنهایی که غایب هستند نیز رضایت خود را اعلام نمایند.
- برای اینکه معامله املاک ورثه ای جنبه قانونی داشته باشد، لازم است طرفین معامله رضایت خود را اعلام کرده و اهلیت انجام معامله را داشته باشند.
- خرید و فروش املاک ورثه ای باید از مشروعیت لازم برخوردار بوده و برای این منظور موضوع خرید و فروش نیز معین گردد.
در نهایت باید بدانید که دریافت گواهی انحصار وراثت به منظور انتقال سند ملک موروثی لازم است. پس از آن نیز باید مالیات و هزینه های شهرداری نیز محاسبه و پرداخت گردد.
انواع راه های فروش ملک موروثی
فروش ملک ورثه ای در حالت عادی پس از دریافت گواهی انصار وراثت انجام می گیرد ولی می توان به روش های زیر نیز به اقتضای شرایط اقدام نمود:
- فروش ملک ورثه‌ای بدون انحصار وراثت
- فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث
- فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه
تصرف عدوانی ملک ورثه‌ای
برخی مواقع احتمال دارد فردی با متوفی قبل از مرگ وی زندگی میکرده و با از دنیا رفت او همواره به سکونت خود در ملک موروثی ادامه دهد، و یا اگر اگر یکی از وراث در ملک نشسته باشد اما بدون رضایت سایرین! در این صورت تصرف عدوانی ملک ورثه‌ای اتفاق افتاده و سایرین وراث میتوانند از شخصی که ملک مورد نظر به دخل و تصرف خود در آورده و یا ساکن شده شکایت ثبت کنند.
فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت
فروش ملک ورثه ای و تقسیم آن در زمانی که وراث از یک نفر بیشتر باشند و جنسیت متفاوتی نیز داشته باشند با سهم الارث های مختلفی صورت خواهد گرفت. در گواهی انحصار وراثت به این موضوع و سهم دقیق ورثه اشاره می گردد.
در شرایطی که تمام وراث در مورد فروش و چگونگی تقسیم ماترک توافق داشته و هیچ ورثه غایبی نیز نباشد، می توان بدون دریافت گواهی انحصار وراثت نسبت به فروش ملک ورثه ای اقدام نمود. البته توجه کنید که در این حالت معامله جنبه قانونی نخواهد داشت.
فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث
فروش ملک موروثی به دلیل موروثی بودن آن باید با رضایت کامل همه وراث انجام بگیرد. با توجه به این مساله اگر یک یا چند نفر از وارثین قصد فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث و یا چند نفر از وراث را داشته باشند، مرتکب جرم فروش مال غیر شده اند که قابل پیگیری قانونی خواهد بود.
اگر در این حالت معامله ای انجام بگیرد معامله را فضولی و یا غیرنافذ دانسته و خریدار تنها می تواند مالک باشد که به وراث راضی تعلق دارد. در حقیقت در مورد سهم الارث وراثی که به این معامله راضی نبودند، معامله باطل خواهد بود. در حالت کلی فروش ملک ورثه ای بدون رضایت تمامی وراث مجاز نبوده و خریدار ممکن است متحمل ضرر و زیان گردد.
فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه
فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه به دو صورت می تواند انجام بگیرد:
- در برخی مواقع ممکن است ملکی که از متوفی باقی می ماند قابلیت افراز داشته باشد. در این صورت تقسیم ماترک می تواند به راحتی توسط دادگاه انجام بگیرد تا ورثه در مورد فروش و چگونگی آن خود تصمیم بگیرند.
- اگر ملک موروثی قابلیت افراز نداشته باشد دادگاه می تواند بعد از تعیین قیمت از سوی کارشناس دادگستری، ملک را از طریق مزایده به فروش برساند. در این حالت خریدار مبلغ مناقصه را به حساب دادگاه واریز خواهد کرد تا دادگاه سهم الارث هر یک از وراث را به حساب شان واریز نماید.
به منظور فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه لازم است همه وراث و یا در صورت غیاب آنها، قیم و یا وکیل شان در دادگاه حضور یابند. در ضمن آگهی کردن و مناقصه ملک مورد نظر هزینه هایی دارد که باید از سوی همه وراث پرداخت گردد.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
شرایط مزایده ملک موروثی
زمانی که وراث برای تقسیم ترکه اختلاف شدیدی داشته‌باشند و هر کدام ارث ببرند، برای جلوگیری از این اختلافات می توانند به دادگاه محل وقوع ملک ارث مراجعه کنند تا دادگاه اموال موروثی را در صورت‌داشتن شرایط مزایده ملک موروثی به مزایده‌گذاشته و به فروش برساند. پول به‌دست‌آمده، سهم هر یک از ورثه پرداخت می شود. بنابراین بر اساس ماده 114 قانون نحوه اجرای احکام مدنی فروش اموال موروثی از طریق مزایده انجام می شود که از طریق رسانه های عمومی مانند روزنامه منتشر می شود.
افرادی که در مزایده شرکت می کنند باید شرایط مزایده را داشته باشند. همچنین بایستی قیمتی که برای خرید اموال موروثی می پردازند کمتر از نظر کارشناسی نباشد. اگر یکی از وراث قصد خرید ملک موروثی را از دیگر وارثان را دارد باید از دادگاه مجوز داشته‌باشد. همانطور که گفته شده برنده مزایده صرفا فردی با بالاترین قیمت پیشنهادی است و استثنایی در این امر وجود ندارد.
در صورت عدم فروش مال موروثی در مزایده، برای بار دوم به مزایده گذاشته‌می‌شود.
فروش ملک ورثه ای توسط یکی از وراث
فروش ملک ورثه ای توسط یکی از وراث تنها زمانی قابل انجام است که آن شخص تنها قصد فروش سهم خود را داشته باشد. در این صورت برای معامله کردن ملک موروثی دو وضعیت زیر را خواهیم داشت:
- ملک قابل افراز باشد.
- ملک قابل افراز نباشد.
افراز ملک به این منظور است که مشخص گردد سهم هر یک از وراث دقیقا کدام بخش از ملک میباشد. مثلا، اگر ارثیه ای که قصد فروشش را دارد زمین بوده باشد، بطور معمول قابل افراز میباشد؛ در حالی که افزار یک واحد از یک آپارتمان غیرممکن است. ولی بطور مثال اگر وراث سه نفر بوده و آپارتمان نیز سه طبقه داشته باشد باز هم قادر به افراز خواهند بود.
با این حال در ه ردو صورت، چه ملک قابل افراز بوده و چه قابل افراز نبوده باشد، شخص وارث برای فروش سهم خود، میبایست به دادگاه مراجعه نماید.
