تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه به لحاظ اجرا این است که برای دستور تخلیه نیاز به صدور اجرائیه نبوده ولی حکم تخلیه نیاز به صدور اجرائیه دارد. به تبع افزایش بحران های اقتصادی کشور و تحریم ها، استطاعت افراد به ویژه ساکنین شهرهای پرجمعیت در خرید املاک به صورت چشمگیری کاهش پیدا کرده‌است. بنابراین اشخاص مذکور باید برای رفع نیاز به مسکن یا محل کسب و کار، چاره ای بیاندیشند. رهن و اجاره ی املاک تجاری و مسکونی، راه حلی می باشد که برای مشکل کمبود بودجه از سمت قانون و مالکان پیشنهاد شده‌است. مالکیت املاک استیجاری با تنظیم اجاره نامه ای، تا زمان مشخص به مستاجرین انتقال می یابد.
اگر هرگونه تخطی از مالک موقت سر بزند یا مهلت قرارداد‌اجاره تمام شود، مستاجر باید اموال منقول را خارج‌کرده و کلید ملک تحویل داده شود. در این شرایط اگر در برابر امر تخلیه مسکن یا مغازه مقاومتی صورت گیرد، امکان صدور حکم و دستور تخلیه علیه مستاجر به میان می آید.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه
بهترین و راحت ترین طریق ممکن برای تخلیه ملک، وقوع صلح و سازش مابین موجر و مستاجر می باشد، در صورتی که بین موجر و مستاجر توافق و سازشی حاصل نشد موجر می تواند نسبت به تخلیه ملک از طریق دستور یا حکم تخلیه اقدام نماید. حکم تخلیه با دستور تخلیه متفاوت می باشند و تفاوت این دو در صدور و اجرا می باشند.
مقصود از تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه از حیث، صدور این است که براساس ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مرجع صدور هر دو شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد، اما در خصوص دستور تخلیه مرجع تجدیدنظری وجود ندارد و دستور قاضی شورا در خصوص تخلیه قطعی می باشد در حالی که در خصوص حکم تخلیه پس از رسیدگی شورا و صدور رای، امکان تجدید نظر و رسیدگی در دادگاه عمومی وجود دارد.
برای اینکه دستور موقت صادر شود و پروسه رسیدگی کوتاه تر شود، لازم است:
- قرارداد اجاره کتبی‌بوده و توسط دوشاهد امضاء شده‌باشد.
- حق سرقفلی از طرف موجر به مستاجر تملیک نشده‌باشد.
- در اجاره نامه مدت مشخص‌شده و به پایان رسیده‌باشد.
نکته: با لحاظ شرایط فوق، صدور دستور تخلیه فوری املاک تجاری هم به استناد ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف کشور در صلاحیت شوراست، اما به شرطی که “دعوا حاوی ادعایی در خصوص حق سرقفلی یا کسب و پیشه نباشد” چون دعاوی سرقفلی و کسب و پیشه به صراحت بند ب ماده فوق از شایستگی رسیدگی شورا خارج، و در صلاحیت دادگاه است.
در صورتی که قرارداد اجاره فاقد هریک از شرایط مذکور باشد برای تخلیه امکان دستور تخلیه وجود نداشته و موجر می بایست نسبت به ثبت دادخواست و طی مراحل و سپس اخذ حکم تخلیه اقدام نماید.
علاوه بر صدور، دستور تخلیه و حکم تخلیه به لحاظ اجرا نیز از هم متمایز و متفاوت می باشند.
تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه به لحاظ اجرا از قرار ذیل می باشد:
- برای دستور تخلیه نیاز به صدور اجرائیه نبوده در حالی که حکم تخلیه نیاز به صدور اجرائیه دارد.
- برای دستور تخلیه مامور ابلاغ ظرف 24 ساعت دستور را به مستاجر ابلاغ نموده و نسبت به اخذ رسید اقدام می نماید، در صورت استنکاف مستاجر از دادن‌رسید این موضوع را در ابلاغ نامه درج می‌کند و به مستاجر اخطار می دهد که ظرف 3 روز نسبت به تخلیه اقدام نماید. در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، مامور اجرا حتی در نبود مستاجر و وجود اثاثیه وی در ملک، نسبت به تخلیه و انتقال اثاث او به نزدیک ترین انباری که به تین منظور تهیه‌شده، اقدام می نماید.
در خصوص حکم تخلیه، وضع بدین منوال است که با پس از صدور حکم و قطعیت رای و سپس صدور اجرائیه و ابلاغ حکم به مستاجر، به وی اخطار داده‌می‌شود که نسبت به تخلیه ملک ظرف 10 روز اقدام نماید. در صورت خودداری مستاجر از تخلیه، با واریز و تودیع مبلغ ودیعه توسط موجر به حساب دادگستری (در صورتی که سابقاً مبلغ واریز نشده باشد) حکم تخلیه توسط مامور اجرا انجام خواهد شد.
نکته: در صورت اثبات تخلف شرایط ضمن عقد و یا نپرداختن بیش از 3 ماه متوالی اجاره نمی توان از دستور تخلیه‌فوری بهره گرفت بلکه در این مورد نیز باید دادخواست الزام به تخلیه عین مستاجره ثبت‌گردد.
نکته: درصورت وقوع حوادث غیرمترقبه و عدم امکان تخلیه عین مستاجره، امکان‌دادن مهلت حداکثر به‌مدت یک ماه توسط مرجع قضایی برای مستاجر وجود دارد.
قوانین لازم الجرای ضمن تنظیم قرارداد ملکی چیست؟
برای حمایت مقام قضایی از موجر و تحمیل تخلیه ملک بر مستاجر غیر قانونی، اعتبار قرارداد ملکی باید اثبات شود؛ معتبر شناخته شدن اجاره نامه تحت تاثیر مستقیم دو دسته از قوانین است:
۱) قانون مدنی: یکی از مسائلی که قانونگذار هنگام وضع قوانین مدنی به آن پرداخته‌است، شرایط عقد انواع قراردادها می باشد. بدیهی است نقض هر کدام از این قوانین با ابطال اجاره نامه همراه است.
۲) قانون روابط مستاجر و موجر: یکی از مراتبی که مجلس شورا برای حمایت از حقوق طرفین قراردادهای ملکی در سال ۱۳۷۶ پیش بینی کرده‌است، وضع قانون روابط مستاجر و موجر می باشد. مطالب زیر توسط کارشناسان حقوقی از این قانون لازم الاجرا استخراج‌شده است:
الف) تعداد نسخه: قرارداد ملکی مربوط به رهن یا اجاره مسکن یا مغازه باید در دو نسخه تنظیم و در حضور شاهدین توسط مستاجر و موجر امضا شود.
ب) تاریخ ابطال: گفته‌شد که طی قرارداد اجاری، مالکیت املاک تجاری و مسکونی به صورت موقت به دیگری واگذار می شود. باید تاریخ سلب این حق از مستاجر (تاریخ تخلیه ملک)، در اجاره نامه ثبت شود.
ج) شاهدین عقد: باید دو شخص بالغ و عادل از هر دو طرف که از سلامت عقلی برخوردار اند. شاهد عقد قرارداد اجاره باشند و آن را امضا کنند.
حال که اطلاعات کافی درباره اجاره نامه و شرایط تخلیه ملک تحت پوشش قانون به وجود آمده‌است، به تفاوت های انواع تخلیه‌پرداخته می‌شود.
مدارک مورد نیاز برای تخلیه ملک چیست؟
- مدارکی برای احراز هویت مستاجر و موجر مانند شناسنامه و کارت ملی
- سند رسمی یا قولنامه ای ملک
- اصل اجاره نامه
- ارائه وکالتنامه در صورت استخدام وکیل ملکی تهران یا محل زندگیتان
کلام آخر
املاک تجاری و مسکونی به واسطه قراردادهای ملکی به اجاره می روند. با انقضای اجاره نامه یا ابطال آن به دلیل نقض شروط، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. اگر مالک موقت نسبت به تحویل ملک مقاومت نشان دهد، باید حکم یا دستور تخلیه اخذ شود. شورای حل اختلاف به هر دو نوع تخلیه دادرسی می کند. اما از آنجا که امکان تجدید نظر در حکم تخلیه وجود دارد، ممکن است پرونده به دادگاه ارجاع داده‌شود.
اگر مواد قانون روابط مستاجر و موجر نقض شود یا ملک با حق سرقفلی اجاره رفته‌باشد، مالک باید برای اخذ حکم تخلیه اقدام کند و در غیر این صورت برای دستور تخلیه. دستور تخلیه در یک روز ابلاغ و در سه روز اجرا می شود. حکم تخلیه در ده روز ابلاغ‌شده و پروسه اجرای آن خیلی طولانی‌تر می باشد.
