مبایعه نامه قراردادی بین فروشنده و خریدار در خصوص املاک می باشد که این قرارداد حاوی نکات بسیاری است. لذا برای تکمیل آن نیازمند آگاهی های بسیاری در این زمینه هستیم درواقع مبایعه نامه همان عقد بیع در قالب سند مکتوب میباشد که اراده طرفین بصورت نوشتاری درآمده است. جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
عقد بیع چیست؟
یکی از رایج ترین عقودی است که در بین عموم جامعه، رواج داشته که در قالب قرارداد هایی از جمله مبایعه نامه و یا قولنامه و…ظهور پیدا می نماید، علم و آگاهی نسبت به قوانین عقد بیع، به قدری حایز اهمیت است، که در حقوق اسلام به عقد بیع، ام العقود نیز می گویند.
نکات هنگام تنظیم مبایعه نامه هوشمند
در ذیل به بررسی پاره ای از شرایطی که در هنگام تنظیم قراردادها ( مبایعه نامه هوشمند و…) میبایست رعایت نمایید می پردازیم.
1.احراز هویت متعاملین:
در قسمت مربوط به مشخصات طرفین معامله میبایست، ضمن بررسی و رویت اصل مدارک هویتی طرفین ( کارت ملی و شناسنامه ) مشخصات کامل آنها ( اعم از فروشنده و خریدار) با ذکر شماره ملی و شناسنامه در قسمت مشخصات طرفین قید گردد.ضمنا کپی مدارک هویتی طرفین (به امضاء مالک آن مدرک برسد )نیز، اخذ نمایید.
2.بررسی سمت طرفین معامله:
هر یک از طرفین معامله امکان دارد مالک (اصیل )باشند و یا اینکه قائم مقام مالک ( ولی قهری، قیم، وصی ) باشد.در صورتی که فروشنده مالک باشد می بایست ضمن بررسی سند مالکیت وی، مالکیت وی ومیزان سهام و دانگ وی مشخص گردد و در سایر موارد اگر…..
الف. وکیل مالک است:
ضمن بررسی وکالتنامه از حیث اینکه:
- آیا وکیل حق فروش و واگذاری ملک موصوف را دارد.
- حق اسقاط کافه خیارات دارد.
- حق اخذ ثمن دارد.
- اگر وکالتنامه منتقل شده حق وکیل در توکیل وجود دارد.
- آیا وکالتنامه بلاعزل است یا خیر ( ضمن عقد خارج لازم حق عدم عزل وکیل شرط شده یا خیر )
- ضمن عقد خارج لازم حق ضم وکیل به خریدار شرط شده و وکیل مستقلا حق ندارد،مورد وکالت واگذار نماید.
که پس از احراز شرایط بالا که میبایست وکیل آن اختیارات را داشته باشد النهایه میبایست، مشخصات کامل وکیل با ذکر شماره وکالتنامه و….در مبایعه نامه قید گردد.
ب. ورثه است:
اگر فروشنده ورثه است، ضمن اخذ گواهی حصر وراثت، کپی برابر با اصل آن اخذ گردد.
ج. فروشنده ولی قهری ( پدر و یا جد پدری ) است باید در تاریخ امضای مبایعه نامه، دقت شود فرزند صغیر کبیر نشده باشد ( 18 سال تمام )
د. قیم، بررسی شود در قیم نامه حق فروش قیم با نظارت و تصویب مقامات قضایی وجود دارد یا به قیم نامه اختیارات به طور مطلق قید شده که در فرض اولیه نباید بدون اجازه و تصویب مقام قضایی ملک را خرید نماید.
ه. وصی، بررسی شود وصی حق فروش با نظارت و تصویب مقامات قضایی را دارد یا اختیارات طور مطلق قید شده که در فرض اول نمی بایست با وصی وارد فاز معامله شوید.
3.بررسی اهلیت قانونی فروشنده و سایر شرایط در مبایعه نامه:
- بررسی گردد آیا طرفین معامله بالغ ( 18 سال تمام ) و عاقل ( مجنون نباشد ) هستند و یا خیر
- از جهت قوانین و مقرارت قانونی ممنوع المعامله و ورشکسته به تقلب و تقصیر و…. نباشد.
- فراری از خدمت نظام وظیفه شد ( در این صورت سند بصورت رسمی بنام شما نمی شود ولکن تنظیم قرارداد بصورت عادی فاقد اشکال است)
4.درج قیمت مورد معامله ( مبایعه نامه )
به منظور جلوگیری از اختلاف بهتر است مبلغ مورد معامله هم به حروف و هم به عدد قید گردد.
بهتر است ثمن معامله را به صورت نقدی و یا چک تضمینی اخذ گردد چرا که مطالبه و وصول چک عادی، در صورت عدم تامین وجه از ناحیه خریدار، با مشقات فراوانی همراه خواهد بود.
5.درج مشخصات و شرایط ملک ( مبایعه نامه ):
- در مبایعه نامه میزان دانگ و سهم مالک یا مالکین، قید گردد و اینکه اگر مورد معامله بصورت زمین / باغچه /باغ می باشد این موارد نیز درج گردد.
- ذکر شماره پلاک ثبتی فرعی /اصلی /شماره قطعه/بخش منطقه ثبتی ضروری می باشد.
- آدرس دقیق مورد معامله، قید گردد.
- درج دقیق میزان مساحت کل ملک و زیر بناء و اینکه آیا انباری و یارکینگ دارد یا خیر قید گردد.
- آیا ملک در رهن است یا خیر، آیا کسی حق ارتفاق و انتفاع در ملک دارد یا خیر، آیا ملک وقف است نیز مشخص گردد.
6.درج شماره دفترخانه و نشانی روز و ساعات معینی جهت تنظیم سند ضروری است.
7.تحویل ملک ( مبایعه نامه ):
تاریخ دقیق تحویل ملک ( روز، ماه، سال) مشخص گردد، در صورت تحویل ملک، برای تحویل آن صورتجلسه تحویل تنظیم گرددضمنا در صورت عدم تحویل، با دادن دادخواست تامین دلیل با جلب نظر کارشناس مراتب عدم تحویل را گواهی نمایید.
8.زمان تنظیم سند:
ضمن تعین تاریخ حضور در دفترخانه ( روز و ماه و سال ) و قید شماره وآدرس دفترخانه، برای عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه، خسارت تعین گردد و اینکه قید گردد این خسارت بدل از اصل تعهد نیست.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
