در قانون شرایطی وجود دارد که در آن شخص مستاجر میتواند خانه ای که در اجاره دارد را بدست آورد و مالک آن شود که به این نوع از قرارداد اجاره به تملیک گفته میشود. ما در ادامه با شما هستیم تا از صفر تا صد اجاره به شرط تملیک بگوییم. جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
منظور از عقد اجاره به شرط تملیک چیسیت؟
عقد اجاره‌ای است که در آن شرط میشود مستاجر در پایان مدت اجاره در صورت عمل به شرایط قرارداد، عین مستاجره را مالک شود. بانک به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی، ساختمان و مسکن، بازرگانی و کسب و کار و مصرف کالاهای بادوام (ساخت داخل کشور) به عنوان موجر مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک میکند.
بانک منحصراً بنا به درخواست کتبی و تعهد متقاضی مبنی بر انجام اجاره به شرط تملیک و استفاده خود، اموال منقول و غیرمنقول را خریداری و به‌صورت اجاره به‌شرط تملیک در اختیار متقاضی قرار می‌دهد.
در این عقد، مدت قرارداد با توجه به عمر مفید اموال که قرار است به‌صورت اجاره به شرط تملیک واگذار شود، متغیر است.
انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک کدامند؟
- شرط فعل
- شرط نتیجه
شرط فعل:
یعنی اینکه صاحب ملک در عقد اجاره شرط یا شروطی را درج میکند که در صورت محقق شدن آن‌ها، مستاجر میتواند مالک شود، البته بعد از محقق شدن شروط باید پول ملک را هم بدهد.
شرط نتیجه:
این شرط بیشتر به نفع مستأجر است یعنی در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، ملک به مالکیت مستأجر در می‌آید. دراین‌باره بد نیست بدانید که “
در این قرارداد نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر نیست و اگر هم رعایت تشریفاتی در این زمینه لازم باشد (مانند تنظیم سند) این تشریفات تاثیری در مالکیت ندارد و فقط نقل و انتقال انجام‌شده را محکم‌تر و به قول قدیمی‌ها چهارمیخه میکند.
موارد قانونی فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک:
اگر این عقد را بیع بدانیم، خیار حیوان، خیار مجلس و خیار تأخیر در آن راه می یابد؛ ولی چون آن را اجاره دانستیم این خیارات در قرارداد “اجاره به شرط تملیک” موجود نخواهد بود؛ ولی سایر خیارات قانونی، که در تمامی عقود لازم موجودند،
در این عقد نیز وجود دارند. به عنوان نمونه اگر عین مستاجره با اوصاف بیان‌شده در عقد تطابق نداشته باشد، مستاجر خیار فسخ خواهد داشت. بدیهی است این نکته در موردی صادق است که مورد معامله، عین معین غایب باشد و از طریق بیان اوصاف از آن رفع ابهام شود. منشا این خیار، تعهد ضمنی موجر به تطابق مورد معامله با اوصاف یاد شده‌است.
موارد قراردادی فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک:
در ضمن عقد لازم، می توان افزون بر موارد قانونی، مواردی را نیز به صورت قراردادی برای هر یک از دو طرف به عنوان حق فسخ پیش بینی کرد. مثلاً در صورت تأخیر در پرداخت اقساط بیش از مدت معین یا تخلف از سایر شروط مندرج در قرارداد می توان برای موجر حق فسخ در نظر گرفت.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
حقوق و تکالیف طرفین:
از آنجا که ماهیت حقوقی قرارداد “اجاره به شرط تملیک” را اجاره دانستیم، طبیعی است که حقوق و تکالیف دو طرف همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره است. با این حال از آن نظر که شرط تملیک مال در ضمن قرارداد یاد‌شده قرار گرفته، حقوق و تکالیفی را از عقود تملیکی وام می گیرد. بر این اساس، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر عبارتند از:
حقوق موجر:
- موجر حق مطالبه اقساط را در سه موعد دارد.
- چنانچه مستاجر به شروط توافق‌شده عمل نکند، مثلاً اقساط را در موعد مقرر نپردازد، موجر حق دارد عقد را فسخ کرده و از جریان شرط تملیک جلوگیری کند. نتیجه این اقدام آن است که موجر در برخی فروض، می تواند تخلیه عین مستاجره را بخواهد.
- چنانچه مستاجر ورشکسته شود، مالک حق دارد عین مال خویش را از اموال او بردارد، بدون آنکه لازم باشد در زمره سایر طلبکاران وارد شود. به نظر می رسد ماده 529 ق.ت که اموال امانت در دست تاجر را قابل استرداد می داند، شامل مورد بحث شود.
تکالیف موجر:
چون سایر موارد اجاره، در اجاره به شرط تملیک نیز موجر متعهد است که موارد زیر را انجام دهد:
- عین مستاجره را در حالی که از عیب و نقص خالی باشد تسلیم کند. به علاوه عین مستاجره باید به گونه ای تحویل شود که حق شخص ثالث به آن تعلق نگرفته باشد و تا آخر مدت اجاره نیز تعلق نگیرد. به بیان دیگر: عین مستاجره باید ملک طلق موجر بوده تا آخر مدت قرارداد اجاره نیز چنین بماند.
- تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده موجر است، مگر آنکه شرط خلاف شده‌باشد یا عرف برخلاف آن جاری باشد. ماده 486 ق.م
- اطلاعات لازم برای انتفاع از عین مستاجره را در اختیار مستاجر قرار دهد.
- از هرگونه اقدام که با بهره برداری از عین مستاجره تنافی دارد خودداری کند.
- از آنجا که تعهد به شی، تعهد به لوازم آن است؛ بنابراین موجر مکلف است هزینه های انتقال، همچون مالیات و عوارض و حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی را پرداخت کند – با استفاده از ملاک ماده 381 ق.م- مگر آنکه شرط برخلاف آن در ضمن عقد وجود داشته باشد.
- موجر مکلف است پس از قیام مستاجر به شروط قرارداد، مال را به وی منتقل کند.
حقوق مستاجر:
- مستاجر براساس قرارداد اجاره حق دارد عین مستاجره را بدون عیب تحویل گرفته و از منافع آن در مدت اجاره بهره برداری کند.
- مستاجر می تواند مال را در مدتی که تحت تصرف دارد به منظور تعمیر در اختیار ثالث قرار دهد. مستفاد از ماده 485 ق.م
- از آن جا که قرارداد مورد بحث، متضمن شرط تملیک است، مستاجر حق دارد از تصرفات ناقله مالک نسبت به مال مورد اجاره جلوگیری کند؛ زیرا شرط تملیک، ملکیت مالک را از حالت طلق بیرون می کند مثل بیع شرط که مشتری نمی تواند تصرفات ناقله در مبیع داشته باشد. ماده 460 ق.م
تکالیف مستاجر:
- مستاجر موظف است اقساط اجاره بها را در موعد مقرر بپردازد و به شروط قرارداد عمل کند.
- عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و چنانچه در نگهداری آن تعدی و تفریط کند ضامن آن خواهد بود. ماده 490 ق.م
- مستاجر باید از عین مستاجره در همان موردی که در عقد مشخص‌شده استفاده کند. تخلف از این امر چنانچه منع وی امکان پذیر نباشد، موجب حق فسخ برای موجر خواهد بود. ماده 492 ق.م
شرایط انقضای قرارداد اجاره به شرط تملیک:
خاتمه‌یافتن قرارداد اجاره به شرط تملیک، که از عقود زمانی است، به صورت های گوناگون متصور است:
- در صورتی که مدت اجاره تمام‌شده و مستاجر به شروط مورد توافق عمل‌کرده و اقساط را به موقع پرداخته‌باشد، بسته به مفاد قرارداد، که شرط تملیک از نوع شرط فعل باشد یا شرط نتیجه، عین مستاجره به ملکیت مستاجر درمی اید و عقد خاتمه می یابد.
- درصورتیکه مدت اجاره سپری شود؛ ولی مستاجر به وظایف خویش ناشی از شروط مورد توافق عمل نکرده‌باشد، موجر حق دارد عین مستاجره را پس بگیرد.
- انقضای قرارداد ممکن است بر اثر فسخ موجر یا مستاجر در ضمن مدت اجاره صورت پذیرد که تفصیل موارد آن در بحث های پیشین گفته‌شد.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
