در این مقاله از وب سایت رسمی آزاده قورچیان به موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل سند خواهیم پرداخت. سند رسمی یکی از انواع اسناد قانونی است. از آنجایی که از ضمانت اجرای قوی و اعتبار بیشتری نسبت به سایر اسناد برخوردار است باعث شده تا اشخاص قرادادها ،عقود، واگذاری املاک و مواردی از این قبیل را از طریق سند رسمی منعقد کنند و انجام دهند تا از بابت ضمانت اجرا آرامش خاطر داشته باشند . و اگر زمانی به هر علت متعهد از انجام تعهدات خود سرباز زد از طریق سند رسمی ان را پیگیری نمایند .
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
تنظیم سند رسمی در تعهدات واگذاری و یا فروش املاک در قالب قولنامه
معمولا در تعهدات‌واگذاری و یا فروش املاک در قالب قولنامه فروشنده متعهد می‌شود که در تاریخ معین سند را به نام خریدار منتقل‌نماید . پس یکی از اثرات قولنامه تنظیم سند رسمی است. اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش) بنامیم. قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.
این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است. موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد. حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.
در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت میکنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟
در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می شود و متعهد له می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد. محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.
مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر می شود. در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتی قابل نقل انتقال از مکان به مکان دیگر نیستند.) و نیز در مورد بعضی از اموال غیر منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکتها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در‌صورتی‌که فروشنده با میل خود به هر بهانه‌ای اقدام به تنظیم سند رسمی‌نکند خریدار می‌تواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
این دعوی هنگامی مطرح می شود که شخصی بر اساس یک موجب قانونی یا ارادی به صورتی الزام آور، متعهد به واگذاری و انتقال سند مالکیت قطعی مال غیر منقول خود به شخص دیگر شده باشد و از انجام داوطلبانه آن، برابر تعهدی که دارد خودداری کند و خریدار یا شخصی که تعهد به نفع او برقرار شده مجبور شود از طریق مراجع قانونی، متعهد را وادار به تنظیم سند رسمی نماید.
دادگاه صالح در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال غیرمنقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح‌می‌شود.
هزینه دادرسی
دعوا الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه ای ملک است. برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه ای املاک بر اساس ویژگی های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگیهای این چنینی محاسبه می شود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه های خاصی پیروی میکنند ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی)
مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان، خریدار ملک است. خوانده کسی است که ملک را طی مبایعه نامه به خواهان فروخته‌است.خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خود به خواسته الزام‌فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است.
زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است. البته با عنایت به طولانی‌بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.
نکات حائز اهمیت در تنظیم سند رسمی
در الزام به تنظیم سند رسمی که طبق ماده ۲۲_۴۷ و قانون ثبت دولت و محاکم قضایی صورت می گیرد، فردی که یک ملک به نام او ثبت شده است را به عنوان مالک ملک می دانیم . پس اینکه شخص وکالت بلاعزل و مبایعه نامه داشته باشد را نمی توان به عنوان مالکیت شخص در نظر گرفت.
همچنین لازم به ذکر است که طبق قانون مدنی و ماده های ۲۱۹ و ۲۳۰ از آن و ماده ۱۹۸ قانون این دادرسی مدنی، تعیین شده است که اگر هنگام کلیه معامله ها شامل عقود و قراردادها اموال غیر منقول مثل ابنیه، املاک و اراضی و برای اموال منقول که سند رسمی داشته باشند، مثل اتومبیل و فروشنده این تعهد را داده‌باشد که در موارد خاصی سند رسمی اموالی که به فروش‌رسانیده را به نام خریدار تنظیم کند و روی این تعهد نماند.
همچنین بسیار اتفاق‌افتاده که فردی از طریق مبایعه نامه ملکی را خریده‌باشد. بعدا فروشنده آن ملک را با یک قرارداد دیگر واگذار کرده‌است. یا با در نظر گرفتن اینکه سند رسمی به اسم‌فروشنده‌بوده اگر آن سند در رهن قرار داد باشد یا به جهت دیون‌فروشنده ملک به دستور مراجعه قضایی بازداشت گردیده‌است. در این صورت فرد خریدار می تواند نسبت به تسلیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده به مراجع قضایی مربوطه اقدام نماید.
مشورت با یک مشاور حقوقی و یا کمک‌گرفتن از یک وکیل پایه یک دادگستری در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و انجام مراحل آن به لحاظ پیچیدگی امر توصیه می شود.
نحوه تنظیم دادخواست برای الزام به تنظیم سند رسمی
اگر انتقال دهنده ملک همان فردی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده‌باشد، یا در واقع سند رسمی ملک با نام او است. فقط این فرد طرف دعوا خواهد بود، اما برای زمانی که سلسله انتقالات چند مورد باشد، به گونه ای که مالک رسمی انتقال ملک را به شخصی دیگر انجام داده‌باشد و آن فرد نیز انتقال سند را به فرد دیگری داده‌باشد. از این رو میان مالک رسمی و آخرین فرد مالک چندین نفر هستند.
اما هنوز اقدامی نسبت به تنظیم سند رسمی صورت نگرفته‌باشد، نیاز است که علاوه بر اثبات کردن سلسله ایادی در دادگاه، مالک رسمی نیز طرف دعوا باشد تا قرار رد در دعوا ایجاد نشود.
لازم‌به ذکر‌است که در‌صورتی که فرد مالک سند فوت کرده‌باشد، نیاز‌است که همه‌افرادی که وارث مرحوم هستند، همراه با انتقال دهنده مستقیم، طرف دعوا باشند. پس از اینکه صدور رأی قطعی صورت گرفت، در مرحله ای که اجرای حکم صورت می گیرد، دادورز اجرای احکام به جای فرد انتقال دهنده در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا می کند و اقدام لازم برای تنظیم سند به نام فرد محکوم له صورت خواهد گرفت.
دعوای الزام به تنظیم سند و تحویل را چه زمانی باید مطرح کرد
این دعوی یعنی الزام به تنظیم سند زمانی مطرح می شود که شخص فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشده و انتقال‌سند انجام‌نپذیرد. در این زمان است که شخص خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت فروشنده مطرح نماید.
دعوی الزام به تنظیم سند و تحویل به طرفیت چه کسی باید مطرح گردد
این دعوی در صورتی قابل طرح و پذیرش است که موضوع معامله اعم از منقول یا غیر منقول دارای سند رسمی باشد که قابلیت انتقال سند فراهم باشد در غیر این صورت یعنی اگر موضوع معامله به صورت قولنامه ای بوده یعنی دارای سند رسمی نباشد، خریدار نمی تواند در این مورد دعوی الزام به تنظیم سند مطرح نماید.
این دعوی به طرفیت مالک اصلی یعنی شخصی که به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت مالک شناخته می شود . این ماده چنین مقرر می دارد: همین که ملکی طبق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده‌است و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل‌گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت‌رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده‌باشد مالک خواهد‌شناخت.
خریدار هم از دادگاه درخواست می نماید و فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند می نماید.
حالات مختلف در دعوی الزام به تنظیم سند در خصوص معاملات صورت‌گرفته
- حالت اول زمانی است که خریدار مال اعم از منقول یا غیر منقول را از فروشنده دارای سند رسمی خریداری می نماید. در این صورت دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت همان شخص ( فروشنده) مطرح می گردد . فروشنده به حکم دادگاه ملزم به انتقال سند به نام خریدار می گردد.
- حالت دوم زمانی است که شخص خریدار مال اعم از منقول یا غیر منقول را از شخص الف به صورت قولنامه ای خریداری می نماید. شخص الف نیز موضوع‌معامله‌را از شخص ب به صورت قولنامه‌ای خریداری نموده‌است و شخص ب نیز از شخص ج که مالک‌اصلی سند به‌نام ایشان‌است خریداری‌نموده‌است. در این حالت باید دقت شود که دادخواست باید به طرفیت آخرین فروشنده به علاوه ایادی قبل مطرح گردد. یعنی در این حالت خوانده‌دعوی ما به ترتیب شخص الف و ب و ج خواهد بود.
نکته‌بسیار‌مهم در این‌حالت این‌است که اگر دعوی فقط به طرفیت‌فروشنده ( شخص الف در مثال بالا) مطرح‌گردد منجر به طرد‌شدن‌دعوا خواهد‌شد. یعنی در این گونه دعاوی دادگاه در ابتدا پیش از رسیدگی به موضوع اقدام به استعلام ثبتی می نماید. در صورتی که موضوع معامله به نام فروشنده در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد اقدام به رد دعوی می نماید.
در صورتی که فروشنده فوت نماید نباید دعوی به طرفیت شخص متوفی مطرح گردد بلکه دعوی باید به طرفیت وراث صورت گیرد.
همچنین موضوع معامله باید طلق باشد. یعنی در رهن نباشد. در‌صورتی‌که در رهن‌باشد باید در زمان تنظیم دادخواست علاوه بر الزام به تنظیم سند الزام به فک رهن را نیز در ستون خواسته قید‌نماییم.
