حق شفعه در معنای حقوقی به این معنی است که در یک مال مشاعی، یکی از شرکا در ازای پرداخت مبلغی که شریک دیگر برای سهم خود تعیین کرده، بتواند صاحب سهم وی گردد. هدف اصلی قانونگذار از قرار دادن این حق در قانون، جلوگیری از ضرر شرکاست. به ویژه شریکی که به دنبال نگهداری مال یا ملک مشاعی می‌باشد.
چرا که با فروش سهم یکی از شرکا به غیر باز هم مال مشاعی باقی می‌ماند. در حالی که قانون از مالکیت واحد املاک و اراضی حمایت کرده و مالکیت مشاعی در قانون از جایگاه بسیار پایین‌تری نسبت به مالکیت یک نفره برخوردار است. بنابراین، حق شفعه یعنی خرید سهم شریک دیگر در جهت کاهش املاک مشاعی است.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
شرایط ایجاد حق شفعه:
- مال مورد نظر غیر منقول باشد.
- مال غیر منقول قابل تقسیم نیز باشد.
- مال مشاع بین ۲ شریک باشد.
- نقل و انتقال از طریق عقد بیع باشد.
مال غیر منقول
منظور از مال غیر منقول، غیر منقول ذاتی مثل زمین است. اما در خصوص اموال غیر منقول به واسطه ی عمل انسان مثل آپارتمان، خانه و… . در صورتی این حق برای شریک ایجاد می شود که سازه ی غیر منقول همراه با عرصه مورد معامله قرار گیرد. پس در این راستا ماده ۸۰۹ قانون مدنی بیان می دارد:
هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه محقق نخواهد شد.
مال غیر منقول، قابل تقسیم
قابل تقسیم بودن مال به این سبب است که از ضرری که مالک سهم مشاع در اثر تقسیم متحمل میشود، جلوگیری شود. یعنی در مال غیر منقولی که قابل تقسیم نباشد، امکان وجود این حق نیست.
دو نفر شریک
اخذ به شفعه در صورتی به مال غیرمنقول تعلق می‌گیرد که بین دو نفر شراکت وجود داشته باشد. طبق ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی اگر تعداد شرکا بیشتر باشد حق به شفعه وجود نخواهد داشت.
انتقال سهم مشترک به وسیله عقد بیع
اخذ به شفعه در صورتی ایجاد میشود که یکی از دو شریک سهم خود را به وسیله عقد بیع واگذار کرده باشد. چنانچه مال غیرمنقول توسط یکی از شرکا، به وسیله‌ای غیر از بیع به فرد دیگری واگذار شود، برای شریک دیگر حق شفعه به وجود نخواهد داشت.
قدرت شفیع بر تأدیه (پرداخت) ثمن
این حق برای این است که شرکا از شرکت خود در مال غیر منقول موجب ضرر نشوند ، بنابراین شفیع باید با استفاده از این حق قدرت بر تادیه ثمن داشته باشد تا موجب ضرر مشتری نشود و در غیر این صورت اگر حق شفعه به شریک معسر داده شود موجب ضرر مشتری می شود.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
آیا شریک باید تمام حصه خود را انتقال دهد؟
از نص صریح ماده ۸۰۸ قانون مدنی باید اینگونه استنباط کرد زمانی که شریک مایل باشد قسمتی از سهم خود را واگذار نماید این حق برای شریک دیگر به وجود نمی آید زیرا با اخذ به شفعه زیان ناشی از درخواست افراز باقی می ماند.
فوریت اخذ به شفعه
مطابق ماده ۸۲۱ قانون مدنی اخذ به شفعه فوریت دارد و اعمال حق اخذ به شفعه به فوریت از زمان اطلاع شریک دیگراز فروش مال می باشد بنابراین زمانی که شریک دیگر از فروش مطلع می شود باید به فوریت به اعمال حق شفعه خود اقدام نماید.
ویژگی‌های حق خرید سهم مشاعی
براساس قانون، حق خرید سهم مشاعی دارای ویژگی‌های زیر است:
- مالیت دارد. یعنی با پرداخت ثمن معادل سهم شریک ایجاد میشود.
- حق عینی است. یعنی دادگاه صرفا یک حکم اعلامی برای آن صادر می‌کند. چرا که این حق قبلا و به صورت ذاتی برای شفیع ایجاد شده است. علاوه بر این حق‌شفعه از حقوق ممتاز است. یعنی اگر یکی از شرکا ورشکسته گردیده و یا سهم وی توقیف شود. در صورت پرداخت ثمن از سوی شفیع، شخص ثالث نمی‌تواند سهم را توقیف نماید.
- حق‌شفعه به ارث می‌رسد. البته اگر یکی از وراث از این حق خود صرف نظر کند و آن را از خود ساقط کند، این حق به صورت کامل برای سایر وراث وجود دارد و باید در مورد کل مبیع اعمال گردد. یعنی سایر وراث باید تمامی سهم شریک دیگر را خریداری نموده و بعدا با وراثی که حق‌شفعه خود را ساقط نمودند، اختلاف حساب خود را حل نمایند.
- حق شفعه فوری است.
فوریت اخذ به شفعه
مطابق ماده ۸۲۱ قانون مدنی اخذ به شفعه فوریت دارد و اعمال حق اخذ به شفعه به فوریت از زمان اطلاع شریک دیگراز فروش مال می باشد بنابراین زمانی که شریک دیگر از فروش مطلع می شود باید به فوریت به اعمال حق‌شفعه خود اقدام نماید.
جهل شفیع
آیا جهل شفیع به حق شفعه مانع استفاده ایشان می شود؟
مبنای اصلی اخذ به شفعه جلوگیری از ضرر باقی بودن در شرکت است بنابراین هر کسی که به حکم شفعه جاهل باشد هر زمانی که آگاه شد می تواند برای اعمال حق خود اقدام نماید.
چنانچه حق‌شفعه در صورت جهل به حکم ساقط شود و شفیع متحمل ضرری از جهل خود نسبت به شفعه شود شفیع می تواند دعوی جهل یه شفعه و دعوی جهل به فوریت این حق اقامه نماید و مشتری می تواند ادعای علم شفیع را اثبات نماید ومدعی علم شفیع نسبت به این حق شود.
آثار اجرای حق شفعه
زمانی که بیع صحیحی واقع می شود طبق ماده ۸۰۸ حق‌شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. بنابراین این حق از آثار بیع صحیح می باشد و در صورتی که بیع به هر دلیلی باطل باشد این حق برای شریک دیگر به وجود نمی آید زیرا مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نیاورده است.
مصالحه حق شفعه
آیا امکان مصالحه حق شفعه وجود دارد؟
همانطور که بیان شد اجرای اینحق برای جلوگیری از ورود ضرر به شریک است. بنابراین هر زمان که شفیع مطلع شد می تواند نسبت به سقوط حق خود به طور معوض یا بلاعوض مصالحه نماید.
پس در صورت مصالحه این حق، شفیع دیگر نمی تواند اقدام به اخذ شفعه نماید و عمل وی بلاثر خواهد ماند.
حق شفعه و وراثت
آیا این حق به ورثه انتقال داده می شود ؟
این حق، حق مالی است و بعد از فوت به وراث انتقال می یابد.
طبق نص صریح ماده ۸۲۳ که بیان می کند :
حق‌شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود ورثه می تواند به قائم از شفیع حق‌شفعه را اعمال نمایند.
حال سوال این است که وراث چگونه می توانند به اعمال حق خود اقدام نمایند؟
در صورتی که وراث متععد باشد نمی توانند در حق خود تبعض کنند ب طور مثال نمی توانند بعضی از وراث نسبت به سهم خود اخذ شفعه نمایند و مابقی ازصرفه نظر نمایند.
آیا این حق قابل اسقاط است؟
بنابر نص ماده ۸۲۲ قانون مدنی که می‌گوید:
حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع میشود.
بنابراین این حق به هر چیزی که دلالت براسقاط حق داشته باشد اعم از لفظ ، فعل و … واقع میشود.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
