شاید برای شما جالب باشد که بدانید آپارتمان نشینی نیز قواعد و احکام حقوقی خاصی دارد . یکی از بحث های مربوط به این موضوع مشترکات و مشاعات ساختمان و نحوه اداره آن ها می باشد . مشترکات و مشاعات ساختمان‌ها دو واژه رایج در مالکیت حقوقی ساختمان هستند اما چیزی که در رابطه با این دو واژه وجود دارد این است که بسیاری از ما درباره تفاوت میان آنها اطلاعات چندانی نداریم به همین خاطر ما در این مقاله قصد داریم شما را با تفاوت مشترکات و مشاعات ساختمان‌ها و قوانین حاکم بر آنها بیشتر آشنا کنیم.
منظور از مشترکات ساختمان چیست؟
مشترکات به قسمت‌هایی از یک ساختمان گفته می‌شود که تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی که در اختیار دارند می‌توانند از آن استفاده کنند و حق استفاده آن به یک یا چند آپارتمان خاص یا محل کار مخصوص مربوط نمی‌شود. به طور کلی بخش‌هایی از یک ساختمان که نام آنها در سند مالکیت به عنوان ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان قید نشده باشد و یا این که به عنوان ملک اختصاصی تشخیص داده نشده باشد از جمله قسمت‌های مشترک به حساب می‌آید مگر این که به خاطر عرف و عادت محل، در تعلق آن به بخش معینی شک و تردید وجود داشته باشد.
نمونه هایی از مشترکات ساختمان
- زمین
- تأسیسات مشترک مانند سیستم گرمایشی و سرمایشی
- چاه
- فاضلاب
- اسکلت ساختمان
- نمای ساختمان
- پشت بام
- راهروها
- راه پله‌ها
- درب و پنجره‌های قسمت‌های عمومی
- پارکینگ اضافه
- لابی ساختمان
- رختشویی خانه
- انشعاب برق مشترک و برق سه فاز ساختمان (برقی که برای راه پله‌ها، پارکینگ، آسانسور و… استفاده می‌شود)
- انبار مشترک (در آپارتمان سازی فعلی انبارها مجزا ساخته می‌شوند و در سند هر واحد نیز قید می‌شود اما قسمت‌های بیرون از انبار جزو مشترکات است)
- لوله‌های ساختمان
- سیم‌های برق
- حیاط
- حیاط خلوت
- باغچه
- محوطه‌های عمومی ساختمان
- اتاق سرایدار
- تلفن و آنتن مرکزی
- آسانسور
- موتورخانه
- استخر، سونا و جکوزی
هزینه مشترکات ساختمان
هزینه مشترکات به هزینه‌هایی اطلاق می‌شود که برای محافظت و نگهداری ساختمان، تاسیسات و تجهیزات، هزینه‌های اداری، تعمیر ساختمان و حق الزحمه مدیران در نظر گرفته می‌شود. از جمله این هزینه‌ها مشترکات می‌توان به مواردی مانند رنگ آمیزی در،دیوار و نرده‌های مشترک، سرایدار و سایر هزینه‌های مشابه در بخش مشترک اشاره کرد.
قوانین حاکم بر مشترکات ساختمان
- استفاده کننده قانونی ملک چه مالک چه مستاجر درباره اجرای قوانین اداره ساختمان‌های مشمول قانون تملک متعهد است.
- قسمت‌های مشترک ساختمان از جمله زمین، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک، انبار مشترک، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، پشت بام، راهرو و راه پله، درب‌های ورودی و پنجره قسمت‌های عمومی، رختشویی خانه و هر آنچه که مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان‌ها برای آپارتمان خاصی اختصاصی نشده باشد غیر قابل انتقال هستند و هر یک از مالکان به اندازه مالکیت اختصاصی خود در استفاده از آن سهم دارند.
- بر اساس قوانین آپارتمان نشینی هر مالک باید سهمی معادل نسبت مساحت اختصاصی آپارتمان به کل بخش‌های اختصاصی دیگران بپردازد. علاوه بر این در صورتی که فرد یا افرادی از قسمتی از مشترکات به‌صورت اختصاصی استفاده‌می‌کنند بر اساس قانون و عرف باید هزینه استفاده از آن را بپردازند.
- همچنین افراد ساکن در ساختمان می‌توانند از تنظیم قرارداد برای محاسبه سهم هر یک از مالکان استفاده کنند یا این که افراد می‌توانند بر سر این که برخی هزینه‌های قسمتی از ساختمان را تعدادی از مالکان بر عهده بگیرند به توافق برسند.
- برای هر گونه تغییر در ظاهر ساختمان از جمله تغییر در نما، درب‌ها و دیوارها، موافقت همه مالکین الزامی است و هزینه آن، جزو هزینه مشترکات محسوب می‌شود.
- از اختیارات قانونی‌دیگری که در این زمینه به مدیران داده شده‌است امکان قطع‌مشترکات از بدهکار به عنوان مثال جلوگیری از ارائه‌خدمات سرمایشی یا گرمایشی و آب مشترک به فرد مالک بدهکار‌است. همچنین در‌صورتی‌که امکان قطع دسترسی برای مدیر وجود نداشته‌باشد او می‌تواند با ارائه درخواست قطع خدمات مشترک به دادگاه این کار را عملی کند. در عین حال مدیر می‌تواند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک کشور علاوه بر دریافت اجازه توقیف اموال بدهکار خسارت تاخیر بدهی را نیز از او دریافت کند.
پرداخت نشدن هزینه مشترکات از مشکلات مدیران ساختمان
یکی از مشکلاتی که معمولا گریبان‌گیر مدیران و مالکان ساختمان است پرداخت نشدن هزینه مشترکات است. اگر چه یکی از معمول‌ترین راه‌ها برای درخواست پرداخت بدهی از بدهکار ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهی در ساختمان است. اما بر اساس قانون این اختیار به مدیران داده شده‌است که برای دریافت طلب خود از ارسال اظهار نامه یا مراجعه به دادگاه کمک بگیرند.
سایر قوانین حاکم بر مشاعات ساختمان
- مدیر یا مدیران مکلف هستند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده خواهند بود.
- در هر ساختمانی که در آن بیش از سه مالک سکونت داشته باشند باید ساکنان برای مجتمع خود مدیر انتخاب کنند تا به کارهایی نظیر اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه مشترکات بیمه ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان، ارائه ندادن خدمات به بدهکاران و مراجعه به اداره ثبت را بر عهده بگیرد.
- دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه مشترکات را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه کنند و با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنند.
مشاعات ساختمان
اصولا بخش‌هایی از هر آپارتمان که در سند مالکیتی برای آن قید نشده باشد، و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، را مشاعات می‌گویند.
مصادیق مشاعات ساختمان
- زمین ساختمان
- پشت بام
- درب ورودی
- راهرو
- پنجره‌های راهرو
- آسانسور
- ورودی پارکینگ
- پارکینگ اضافی
- پله‌ها
- شوفاژخانه
- تاسیسات مشترک
- انشعابات مشترک
- حیاط
- لابی
- باغچه
قواعد حاکم بر مشاعات ساختمان
- ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند آنطور که استفاده آنها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‌شود و سایر واحدها می‌توانند به آن اعتراض کنند.
- هیچ یک از ساکنین اجازه تصرف مشاعات را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.
- استفاده از مشاعات نباید مورد اذیت و آزار ساکنین دیگر واحدها شود؛ مثلا صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگهداری حیوانات در حیاط خلاف قانون است.
- گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‌شود ممنوع است.
- هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که موجب بر هم زدن و ناهماهنگی در نمای ساختمان شود ممنوع است.
- استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.
- خودروها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند یا جلو رفت و آمد ساکنین ساختمان را بگیرد.
- استفاده از فضای پارکینگ برای مهمانی و جشن تنها با رضایت ساکنین و اجازه مدیر ساختمان امکان پذیر است.
- هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوزهای لازم ممنوع است.
تفاوت میان مشترکات و مشاعات ساختمان
- رابطه میان این دو واژه به معنی عموم و خصوص مطلق است. در واقع کلیه مشترکات مشاع می‌باشند ولی همه مشاعات، مشترک نیستند.
- در صورتی که مالکیت قسمتی از یک ملک به شخص خاصی اطلاق نشده‌باشد آن قسمت از ملک را جزو مشترکات طبقه‌بندی می‌کنند که از جمله این قسمت‌ها می‌توان به راهرو و راه پله‌های مشترک، درب ورودی مشترک، پنجره راهرو، آسانسور و… اشاره کرد.
- حیاط یا بامی که فقط در دسترس یکی از مالکین ساختمانی قرار دارد و از دسترس سایرین خارج است جزو مشترکات به حساب نمی‌آید و مالکیت آن از نوع مشاعات ساختمان‌ها محسوب می‌شود و حتما باید تحت عنوان استفاده اختصاصی در صورت مجلس تفکیکی به آن اشاره شود. علاوه بر این، طبق تبصره ۳ ماده قانون گفته‌شده هزینه محافظت از چنین قسمت‌هایی به عهده دارنده حق استفاده اختصاصی خواهد بود.
- قسمت‌هایی که در محدوده مشاعات ساختمان‌ها طبقه بندی می‌شوند تنها در صورتی برای یک فرد خاص قابل استفاده‌اند که همه مالکین این اجازه را به او بدهند. به عنوان مثال فرض کنید در ساختمانی چند طبقه حیات خلوتی وجود دارد که تنها ساکن طبقه اول به آن دسترسی دارد.
- به طور کلی می‌توان این حیاط خلوت را جزو مشترکات ساختمان به حساب آورد و فردی که در طبقه اول سکونت دارد این اجازه را ندارد که از آن به عنوان انباری یا هر چیز دیگری که صرفا مختص خود او است استفاده کند. اما این امر تا زمانی صادق است که از سوی سایر مالکین اجازه استفاده اختصاصی به او داده شود. در صورت داشتن اجازه می‌تواند آزادانه و به شکل اختصاصی از این حیاط خلوت استفاده کند. در غیر این صورت سایر مالکان این اجازه را دارند تا از استفاده نابجای مالک طبقه اول از قسمتی که به عنوان مشترکات شناخته‌شده است شکایت کنند.
جمع بندی و مفهوم مشترکات و مشاعات ساختمان
طبق ماده دوم قانون تملک آپارتمان‌ها: «قسمت‌های مشترک به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که حق استفاده آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد. به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده‌است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده‌است از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود. مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید باشد.»
کلام آخر
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
