با توجه به اینکه در این حالت چندین نفر به عنوان مالک درگیر هستند، برای فروش ملک مشترک باید اطمینان حاصل شود که تمامی صلاحیت ها و حقوق مالکان رعایت‌شده و هیچ کدام از آنها زیر قیمت حقیقی خود فروخته نشوند. به همین دلیل، نیاز به مشاوره حقوقی و تحقیقات دقیق در مورد حقوق مالکیت و شرایط قانونی مربوط به فروش مشترک ملک وجود دارد.

مواردی که باید برای فروش ملک مشترک در نظر گرفت

برای فروش ملک مشترک، مالکان باید به موارد زیر توجه کنند:

1. مشخص کردن قیمت مناسب: برای فروش ملک مشترک، قیمت مناسب باید برای تمامی مالکان تعیین شود. برای این منظور می‌توان با توجه به ارزش بازار و وضعیت اقتصادی، ارزش ملک را تخمین زد. همچنین، مالکان می‌توانند با مشاوران املاک و دفاتر وکالت مشورت کنند.
2. آماده کردن مدارک: برای فروش ملک مشترک، باید مدارک مالکیت مشترک ملک، اسناد قانونی مربوط به ملک و سایر مدارک مربوطه آماده‌شوند.
3. توافق نامه فروش: برای فروش ملک مشترک، باید توافق نامه فروش ملک تهیه شود که حقوق و تعهدات تمامی مالکان را تضمین کند. این توافق نامه باید شامل شرایط فروش، قیمت، تقسیم سود و هزینه‌ها، حقوق و تعهدات مالکان و شرایط تحویل ملک به خریدار باشد.
4. مشاوره حقوقی: برای اطمینان از رعایت قانون‌های مربوط به فروش ملک مشترک و صحت تمامی مستندات، مشاوره حقوقی باید حتماً دریافت شود.

در کل، فروش ملک مشترک، نیازمند مدیریت دقیق و صحیح روند فروش است و بهتر است توسط اشخاص متخصص انجام شود.

^{نکات مهم دعوای دستور فروش ملک مشاع} 

1. یک ملک و مال غیر منقول صرفنظر از اینکه آپارتمان باشد یا زمین باشد و یا مغازه و هر نوع ملک، در صورت داشتن مالکین متعدد به دو دسته کلی مشاع و مفروز تقسیم میشود.
2. ملک مشاع ملکی است که میزان سهم هر یک از مالکین در آن مشخص است. ولی مصداق و محدوده سهم او مشخص نشده‌است. در این صورت هر یک از مالکین در تمام اجزای مال با هم سهم دارند مثلا اگر دو نفر یک آپارتمان را به نحو مشاعی و هر یک سه دانگ یا هر یک 50 درصد شریک باشند تمام اجزا و قسمت های آن آپارتمان به همین نحو متعلق به هر دو است.
3.  نوع دیگر مالکیت مشترک مالکیت مفروز است که در این نوع مالکیت سهم هر یک از طرفین و شرکا مشخص است. مثلا ًاگر سه نفر یک قطعه زمین 300 متری را شریک بوده و سهام آنها مساوی باشد. پس میتواند با توافق یا در صورت عدم توافق حسب مورد با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه تقاضای افراز بنمایند. بعد از افراز سهم و حدود آن مشخص‌شده‌و حتی میتواند برای سهم خود تحت شرایطی سند شش دانگ مالکیت بگیرند.
4. نحوه اداره و تصرف در مال مشاع به جهت ویژگی های خاص این نوع مالکیت احکام و مقررات پیچیده و مخصوصی دارد که توصیه میشود قبل از هر اقدام حتما با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی مشورت شود.
5. در فرضی که یک ملک مشاعی که بین چند نفر مشترک است و فارغ از اینکه دلیل اشاعه ارث‌بردن است. یا معامله  ارادی و امکان حصول توافق بین همه شرکا برای فروش یا نحوه ی تصرف وجود ندارد، هر یک از شرکا صرف نظر از میزان سهم حق مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست دستور فروش را دارد.

روش های فروش ملک مشاع

شیوه فروش ملک مشاع در املاکی که قابلیت افراز دارند:

کلمه مفروز در لغت به معنای جداشده‌می‌باشد. مالکان اصلی ملک و حدود اختیارات و دارایی آن ها مشخص‌ گردیده. ملک مفروز در اصطلاح حقوقی، ملکی می باشد که بعد از تقسیم به چند سهم جداگانه تبدیل شده‌باشد و بین شرکا تقسیم گردد و دقیقا ملک مفروز برعکس مالک مشاع می باشد.

در شرایطی اگر اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه تشخیص به قابل افراز بودن ملک مشاع بدهد. پس در این صورت دیگر امکان فروش آن ملک به به صورت کلی وجود نخواهد داشت. در چنین شرایطی هر یک از شرکا تنها این اجازه را  دارند که سهم خود از ملک را برای فروش اعلام کنند. برای انجام این امر در ابتدا نیاز است که عملیات ثبتی موردنیاز را انجام دهند و سند افرازی مربوط به سهم خود از ملک را دریافت کند. سپس شخص مالک میتواند میزان سهم خود از ملک را بدون نیاز به اجازه یا رضایت شریک خود به فروش برساند.

اما در شرایطی که یکی از شرکا بدون اذن و رضایت شریک دیگر اقدام به فروش سهم آن‌ها از کل ملک را بکند، مطابق با قانون مدنی عمل او معامله فضولی محسوب می گردد.

انجام‌دادن این عمل در قانون جرم تلقی‌نشده اما شرکا این اختیار را دارند که معامله صورت گرفته‌را قبول یا رد کنند. یعنی یا سهم خود از مبلغی که ملک به فروش‌رسیده دریافت کنند و نهایتا رضایت حود را اعلام دارند و یا آن‌که معامله را رد نمایند و سهم خود از ملک را پس بگیرند.

قوانین مربوط به فروش ملک مشاع

فروش ملک مشترک، موضوعی است که مستلزم رعایت قوانین و مقررات مربوط به مالکیت مشترک ملک و فروش آن است. در این رابطه، قوانین و مقررات مربوط به فروش ملک مشترک عبارتند از:

1. قانون مالکیت مشترک: این قانون به شیوه‌ای تقسیم مالکیت بین دو یا چند نفر را تنظیم می‌کند. این قانون در مورد حقوق و تعهدات مالکان، نحوه تصمیم‌گیری، تقسیم سود و هزینه‌ها و سایر مسائل مرتبط با مالکیت مشترک ملک، قوانین را تعیین می‌کند.
2. قانون معاملات ملکی: این قانون به شیوه‌ای فرایند فروش و خرید ملک را تنظیم می‌کند. در این قانون، مواردی مانند شرایط قانونی برای انجام معامله، مدارک لازم برای فروش، روند تحویل ملک، و شرایط توافق‌نامه فروش تعریف شده‌است.
3. قانون مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر فروش): در صورتی که ملک مشترک برای اولین بار فروخته‌شود، مالیات بر فروش باید پرداخت‌شود. این مالیات بر ارزش افزوده، بر اساس قیمت فروش ملک و با توجه به شرایط قانون مشخص می‌شود.
4. قانون محافظت از حقوق مصرف کننده: این قانون به شیوه‌ای حمایت از حقوق مصرف کننده و اطلاع رسانی صحیح در مورد شرایط فروش ملک و حقوق مالکان تعریف شده‌است.
5. قوانین مربوط به مشاوران املاک: در مورد استفاده از خدمات مشاوران املاک برای فروش و خرید ملک، قوانین مشخصی وجود دارد که باید رعایت شود.

در کل، برای فروش ملک مشترک، نیازمند رعایت قوانین مربوط به مالکیت مشترک ملک و فروش آن است. پس بهتر است از خدمات مشاوران املاک و وکلای متخصص در این زمینه استفاده شود.

جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری