در چه مواردی باید سند تنظیم شود ؟
الزام به تنظیم سند رسمی ملک زمانی معنی پیدا میکند که املاک و اموال غیر منقول ذاتی که قابل نقل و انتقال به مکان‌دیگر نیستند. یا در‌پاره‌ای از‌موارد اموال‌منقول مثل خودرو، موتور سیکلت و یا سهام که با نام‌شرکت مربوطه دارای‌سند‌رسمی هستند از شخصی به شخص‌دیگر منتقل‌شود. اما در موعد مقرر‌شده فروشنده از انتقال سند به نام خریدار خودداری نماید. در این شرایط تنظیم سند رسمی جزء تعهدات طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در صورتی که فروشنده به هر بهانه ای از تنظیم سند رسمی به نام خریدار خودداری نماید. این حق برای خریدار محفوظ است که با مراجعه به مراکز قضایی و تنظیم دادخواست، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی نماید.
نکاتی مهمی که در زمان الزام به تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیرمنقول می‌بایست در دادگاه محل جغرافیای وقوع ملک مورد نظر اقامه دعوا شود. در مورد اموال‌منقول دادگاه محل اقامت خوانده ملاک قرار‌می‌گیرد.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی مالی است. لذا تنظیم دادخواست اقامه دعوا مستلزم پرداخت هزینه های دادرسی است که براساس ارزش منطقه‌ای ملک مورد‌نظر می‌باشد.
- ارزش گذاری ملک برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک با توجه به ویژگی های ظاهری، نوع مصالح به کار‌گرفته‌شده در آن و موقعیت جغرافیای ملک، عرض و گذار و ویژگی‌های این چنینی محاسبه می‌گردد.
- در زمان تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید خریدار حتی المقدور از همه لحاظ خواسته های تکمیلی خود مثل تنظیم سند آپارتمان، الزام‌خوانده به اخذ صورت مجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را در درخواست خود درج و مطالبه نماید تا در آینده دچار مشکل نشود.
- خواهان در شرایطی می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در مراجع قضایی مطرح کند که قرارداد کتبی یا مبایعه نامه معتبر در اختیار‌داشته‌باشد.
- مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت معاملات غیر منقول، ملک مورد معامله باید دارای سند رسمی باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست به عبارت دیگر و به تعبیر قانون گذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته‌نمی‌شوند.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در‌مورد بیع عین و معین اموال موجود قابل پیگیری است. مطرح کردن این گونه دعاوی در مورد مالی که به وجود نیامده یا در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی باشد که در حال حاضر موجود نیست مثل قرارداد پیش فروش آپارتمان پذیرفته نمی‌شود.
شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
از‌جمله شرایطی‌که برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید فراهم‌باشد می‌توان به‌مواردی مانند وجود یک‌قرارداد‌اولیه بین طرفین دعوا مثل مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه اشاره‌کرد. از‌دیگر‌شرایط تنظیم چنین دادخواستی ثبت‌تعهد طرفین در قرار داد اولیه فی مابین به حضور در دفترخانه در موعد مقرر‌شده جهت تنظیم سند رسمی است.
در چنین معاملاتی باید ملک مورد‌نظر مشاع نباشد و سند رسمی و قانونی آن‌بنام شخص‌فروشنده‌باشد که نامش در قرارداد اولیه یا مبایعه نامه درج‌شده‌است.
به‌بیان‌دیگر فروشنده مالک قانونی ملک مورد نظر باشد، ملک مورد نظر سند آزاد و قابل نقل و انتقال داشته باشد و به دلایل مختلف سند آن توقیف‌نشده‌باشد، در قرارداد اولیه یا مبایعه نامه زمان انتقال رسمی سند و پرداخت مابقی ثمن ملک ذکر‌شده‌باشد.
در این شرایط اگر فروشنده از انتقال سند رسمی اموال منقول مثل ماشین، موتور سیکلت یا سهام های دارای سند رسمی و اموال غیر منقول خودداری کند خریدار می تواند با مراجعه به مراکز قضایی، ارایه مدارک محکم پسند و معتبر و تنظیم دادخواست نسبت به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی اقدام کند.
مدارک لازم برای الزام‌به‌تنظیم‌سند رسمی
مدارک لازم برای الزام‌به‌تنظیم‌سند رسمی در مورد اموال غیر منقول و املاک یا اموال منقول مثل خودرو، موتور و سهام شرکت‌های که با نام شرکت دارای سند رسمی هستند ممکن است متفاوت باشد.
از جمله مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام‌به‌تنظیم‌سند رسمی خودرو، ارائه اصل کارت ملی و شناسنامه فرد، مدارک و اسناد مربوط به پرداخت ثمن معامله، برگه یا قرارداد خرید و فروش خودرو و یا در صورت شفاهی بودن معامله داشتن شاهد معتبر می‌باشد.
از جمله مدارک لازم برای تنظیم‌دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک هم می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- ارائه شناسنامه و کارت ملی خواهان
- ارائه سند و مدارک معتبر مثل قولنامه مبایعه نامه یا توافقات ثبت شده طرفین
- در صورت نبود مبایعه نامه معرفی شهود معتبر برای شهادت و تایید اظهارات خواهان
با این اوصاف مدارک لازم برای الزام‌به‌تنظیم‌سند رسمی در اموال منقول و غیرمنقول به ارائه مدارک هویتی و قرارداد معتبر طرفین معامله محدود می شود. درج زمان مشخص برای انتقال سند در قرارداد فی مابین و گرفتن‌خسارت در صورت عدم انجام تعهد باعث افزایش اعتبار مدارک ارائه‌شده به مراجع قضایی برای صدور رای می‌شود.
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک‌زمانی آغاز‌می‌شود که مالک به هر دلیل از تنظیم سند رسمی به نام خریدار در موعد‌مقرر خودداری‌کند.
در این شرایط خریدار برای الزام فروشنده به تنظیم‌سند به مراکز الکترونیک قضایی مراجعه میکند. درنتیجه با ارایه مدارک لازم مثل اوراق هویتی و قرارداد فی مابین در قالب مبایعه نامه یا صلح نامه نسبت به‌تنظیم‌دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی اقدام میکند.
برای اقامه دعوای الزام‌به‌تنظیم‌سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول خواهان باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نمایند. اما برای تنظیم دادخواست و اقامه دعوا در خصوص اموال منقول مثل خودرو، خواهان باید به دادگاه محل زندگی‌خوانده مراجعه نمایند.
دعوای الزام‌به‌تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است که برای اقامه دعوا و دادرسی مستلزم پرداخت هزینه های دادرسی براساس ارزش منطقه ای ملک مورد نظر است که به وسیله کارشناسان دادگستری ارزشیابی می‌شود.
جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
