دعوای تخلیه ملک تجاری به‌معنای درخواست حقوقی از سوی صاحب ملک یا موجر برای تخلیه فرد یا شرکتی است که در محل اجاره قرار دارد. این درخواست ممکن است به دلایل مختلفی از جمله عدم پرداخت اجاره، تخریب و آسیب دیدگی به ملک، استفاده از ملک برای اهداف غیرتجاری یا عدم رعایت شرایط قرارداد اجاره و … ارائه شود. در دعوای تخلیه، صاحب‌ملک یا موجر باید اثبات کند که شخصی که در املاک تجاری خود اقامت‌دارد، به شرایط قرارداد اجاره عمدتاً پاسخگو نبوده‌است. بنابراین حق تخلیه دارد. مواقعی که دادگاه موافق با دعوی تخلیه باشد، به مستأجر یک مهلت معقول برای تخلیه ملک اعطا می‌شود. در غیر این صورت، مستأجر می‌تواند در ملک باقی بماند.
جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
تحت چه شرایطی موجر می‌تواند اقدام به طرح و پیگیری این دعوی نماید؟
برای پاسخ‌دادن‌به‌این سوال، ابتدا باید ببینیم که قرارداد اجاره تنظیم‌شده، مشمول کدام قانون است؟ در این حوزه، دو قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ وجود دارد که احکام آنها، متفاوت است. اماکن تجاری که تا سال ۱۳۷۶ اجاره داده‌شده‌اند، چه به صورت سند رسمی، عادی و یا شفاهی، مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ می‌باشند. بر اساس این قانون، پس از پایان‌یافتن‌مدت قرارداد اجاره، نمی‌توان مستاجر را وادار به تخلیه نمود. مگر در صورت وجود شرایطی که در این قانون ذکر‌شده‌است.
شرایط طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری بر اساس ماده ۱۴ و ۱۵ قانون 1356
- در صورتی که مستاجر، اقدام به اجاره دادن مال اجاره‌ای نماید
- در شرایطی که مستاجر، از مورد اجاره، بر خلاف مقصودی که در اجاره‌نامه آمده، استفاده یا شغل خود را تغییر دهد، به نحوی که مشابه مورد مذکور در قرارداد نباشد
- در صورتی که مالک به ملک اجاره‌ای خود نیاز داشته
- در شرایطی که ملک در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر هم نباشد
- و یا در شرایطی که مستاجر، در ملک اجاره‌ای تعدی و تفریط کرده و یا از پرداخت اجاره خودداری نماید
در هنگام تخلیه اماکن تجاری مشمول این قانون، مستاجر حق دریافت سرقفلی ملک را خواهد داشت. اعم از اینکه هنگام عقد، به موجر سرقفلی‌داده‌یا‌نداده‌باشد. البته در مواردی همچون عدم پرداخت اجاره بها، تغییر شغل یا تعدی و تفریط، مستاجر استحقاق مطالبه حق سرقفلی را ندارد.اما در مورد اماکن تجاری که بعد از سال ۱۳۷۶ اجاره داده‌شده‌اند، تخلیه ملک تجاری، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ می‌باشد؛ منوط به اینکه اجاره‌نامه تنظیم‌شده، به صورت کتبی، با امضای طرفین و دو شاهد باشد. بر اساس این قانون نیز، از جمله شرایط طرح دعوای تخلیه ملک، می‌توان به پایان‌یافتن مدت قرارداد اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و انجام اقداماتی بر خلاف قرارداد اجاره و تعدی و تفریط در مورد اجاره، اشاره‌نمود.
حکم تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت کدام دادگاه است؟
بسته به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره، فرآیند تخلیه‌ماکن تجاری ممکن است متفاوت باشد. در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد و مدت زمان آن به اتمام رسیده‌باشد، موجر می‌تواند بدون نیاز به طرح دعوی و مراجعه به دادگاه، با صدور حکم تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف یا اجراییه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند، مستاجر را اخراج کند.
اما اگر قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ نباشد، موجر برای تخلیه اماکن تجاری، باید از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواستی علیه مستاجر تنظیم و آن را به دادگاه صالح ارائه کند. در این صورت، صدور حکم تخلیه به صلاحیت دادگاه حقوقی وابسته‌به محل واقعیت مال یا املاک تجاری است. به عبارت دیگر، دادگاه حقوقی شهری که ملک تجاری در حوزه آن واقع‌شده‌است، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه را دارد. در این حالت، شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری را ندارد.
تخلیه املاک استیجاری بدون حق کسب و پیشه
براساس ماده یک قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۵/۸/۱۳۶۵، برای کلیه اماکن اجاره‌ای که به وسیله سند رسمی و بدون دریافت سرقفلی یا مبلغ رهن، اجاره‌داده‌می‌شود، در صورتی که قرارداد اجاره با توافق طرفین تمدید‌نشده باشد، راس موعد مقرر می‌توان درخواست تخلیه کرد.
هزینه دعوی تخلیه اماکن تجاری
در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد و مدت زمان آن به اتمام رسیده‌باشد، موجر می‌تواند با صدور حکم تخلیه فوری توسط شورای حل اختلاف یا اجراییه دفتر اسناد رسمی تنظیم‌کننده سند، مستاجر را اخراج کند. در این صورت هزینه دادرسی مستاجر بر عهده خود او است.
اما در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶ نباشد و موجر برای تخلیه اماکن تجاری، باید از طریق مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواستی علیه مستاجر تنظیم و آن را به دادگاه صالح ارائه کند؛ در این صورت، هزینه دادرسی بر عهده موجر است. برای طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری، می‌بایست به تعرفه دعاوی غیرمالی و غیراعتباری که در دستورالعمل های مالی دادگستری تعیین‌شده، توجه‌شود. هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی و غیراعتباری، کمتر از هزینه دادرسی دعاوی مالی است.
