ملک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن به‌وسیله شخص دیگر وقف‌شده و اداره اوقاف آن را در ازای اقساط 99 ساله به افراد دیگر اجاره می‌دهد. این نوع ملک، به دلیل شرایط خاصی که دارد، در نحوه نقل و انتقال و خرید و فروش با دیگر ملک‌ها متفاوت است. برای همین، افراد باید از شرایط این نوع ملک‌ها آگاهی داشته باشند تا بتوانند معاملات را به شکل درستی انجام دهند. در صورتی که شما هم قصد دارید یک ملک وقفی را خریداری کنید یا به فروش برسانید، باید به نحوه نقل و انتقال ملک اوقافی و ویژگی‌های آن آشنا شوید.
توضیحات بیشتر در مورد شرایط و ویژگی‌های ملک‌های وقفی، ممکن است بسته به محتوای قانونی و شرایط موجود، متفاوت باشد. بنابراین، برای دقیق‌تر کردن این موضوع باید به منابع قانونی و مصوبات مربوطه مراجعه کرد و یا با نمایندگان قانونی مشورت کرد.
سند اوقافی چیست؟ چند نکته مهم در مورد اسناد اوقافی
یکی از اسناد رایج، سند وقفی است. معمولا مردم تصور می‌کنند سند اوقافی یعنی سند ملکی که معارض بوده یا اداره اوقاف ادعای مالکیت نسبت به ملک داشته است. در صورتیکه املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن به‌وسیله شخص دیگر وقف‌شده و اداره اوقاف آن را در ازای اقساط 99 ساله به افراد دیگر اجاره می‌دهد.
درآمد به‌دست‌آمده از اقساط برای امور مربوطه هزینه می‌شود؛ لازم به ذکر است که اقساط 99 ساله اجاره به‌شرط تملیک نیست. این املاک سند اوقافی دارند و هیچگونه مشکلی برای فروش، اجاره، رهن، ساخت‌وساز و خرید آنها وجود ندارد. این املاک در سراسر ایران وجود دارند و برای افرادی که بودجه آنها برای خرید منزل کم است، مناسب به نظر می‌رسد. لازم به ذکر است املاک وقفی توسط افراد و مالکان اصلی ملک وقف شده‌اند و پس از آن به اداره اوقاف منتقل می‌شوند. اداره اوقاف می‌تواند این املاک را بر اساس شرایط خاص به شخصی دیگر واگذار کند. لازم به ذکر است که املاک اوقافی دارای سند هستند و با سندهای املاک شخصی تفاوت دارند.
زمین اوقافی چیست؟
زمین اوقافی ملکی است که مالک آن را به امور خیریه وقف کرده و در حال حاضر مالک آن اداره اوقاف و امور خیریه است. انجام کارهای خریدوفروش، رهن و اجاره و دخل و تصرف این املاک باید تحت نظارت این سازمان انجام شود.
برخی افراد تصور می‌کنند که خریدوفروش این زمین‌ها مشکل دارد که کاملا اشتباه است. زمین‌های اوقافی به‌راحتی زمین‌های دیگر به فروش نمی‌روند و اکثر افراد از خرید این زمین‌ها به دلیل دردسری که دارند، خودداری می‌کنند. توجه داشته باشید که در هنگام خرید زمین یا املاک اوقافی باید قوانین خاصی را رعایت کنید، به‌عنوان‌مثال این معاملات باید تاییدیه اداره اوقاف را داشته باشند. حتی اگر شخص مالک و صاحب زمین وقفی باشد، بدون تاییدیه نمی‌تواند ملک را اجاره داده یا ساخت‌وساز انجام دهد و به فروش رساند.
این زمین‌ها مانند سایر املاک دارای سند مجزا هستند، اما در برخی از موارد با اسناد حقیقی دیگر تفاوت دارند. این موضوع باعث می‌شود که سپردن وثیقه، اجاره، خریدوفروش آنها از مالک سلب شود. به همین علت سند زمین‌های اوقافی نسبت به سایر اسناد، اعتبار کمتری داشته و درنهایت ارزش املاک وقفی پایین‌تر است. نکته مهم دیگر پرداخت اجاره‌بها به‌صورت سالانه است که باعث کاهش گرایش مشتریان به خرید زمین‌های اوقافی می‌شود. این مبلغ بالا نیست؛ اما اکثر افراد پرداخت این پول را قبول نمی‌کنند.
مشکلات ذکرشده برای املاکی که روی زمین‌های اوقافی نیز ساخته می‌شوند، وجود دارد. توجه داشته باشید که برای زمین‌های وقفی امکان ساخت‌وساز و همچنین دریافت وام وجود دارد.
تفاوت سند ملک اوقافی و سند ملک شخصی
یکی از تفاوت‌های ملک اوقافی با ملک شخصی، در نوع سندشان است. در واقع خریدار، مالک ملک وقفی نخواهد بود و به این معناست که اجازه رهن، اجاره، ساخت و ساز و فروش ملک وقفی را به طور مستقل ندارد. تنها در شرایطی که اداره اوقاف راجع به آن تاییدیه داده باشد و شرایط بسیار خاص و مشخص باشد، این امکان وجود دارد. بنابراین، نحوه تنظیم سند ملک اوقافی با ملک شخصی تفاوت دارد. در سند ملک وقفی، به وقفی بودن آن اشاره شده و عبارت “شش دانگ از اعیان” در آن به چشم می‌خورد. اما در سندهای ملک شخصی، عبارت “شش دانگ از عرصه و اعیان” درج می‌شود. در صورتی که نیاز به اطلاعات درباره هزینه گرفتن سند اوقافی دارید، می‌توانید از سازمان اوقاف مربوطه ملک پرس‌وجو نمایید.
خرید و فروش ملک موقوفه
نظر قانونی انتقال ملک اوقافی صحیح نیست اما استثناهایی وجود دارد. مطابق قانون مدنی ماده ۸۸ آمده‌است:
«خرید و فروش در ملک در صورتی که خراب شود یا «احتمال» آن وجود داشته باشد که منجر به خرابی شود، بطوری که انتقاع (استفاده) از آن ممکن نباشد، در صورتی جایز است که عمران (استفاده از ملک) آن متعذر (سخت باشد یا غیرممکن) باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود»
در این صورت و طبق این قانون فروش مال اوقافی صحیح است و از نظر قانونی مشکلی ندارد. هر ملک شامل عرصه و اعیان است. عرصه به معنی زمین و اعیان به معنی ساختمان‌های موجود بر زمین می‌باشد.
املاک وقفی به معنی املاکی هستند که به‌وقفه داده‌شده‌اند. وقف به معنی اهدا و اختصاص مال به موجب عقدی به نیت خیریه می‌باشد. در املاک شخصی، عرصه و اعیان طبق قرارداد معامله می‌شوند. اما در املاک وقفی، معمولاً عرصه به وقف داده‌می‌شود و این به معنی این است که امکان انتقال سند رسمی عرصه از طریق فروش وجود ندارد.
اما اعیان در املاک وقفی قابل معامله هستند و می‌توان آنها را به شخص دیگری انتقال داد. انتقال سند رسمی زمین ملک وقفی فقط از طریق اجاره امکان پذیر است. شخصی که عرصه را اجاره کرده، می‌تواند بنا بر آن اعیانی را که مد نظرش هستند، بر روی زمین بنا کند. هر زمان که اعیان از طریق خرید و فروش به شخص دیگری منتقل می‌شود، اجاره‌نامه عرصه آن ملک وقفی نیز باید به نام شخص جدید منتقل شود.
شرایط معامله ملک اوقافی
برای املاک وقفی می‌توان مانند سایر املاک شخصی سند صادر کرد، اما سند این املاک با سایر املاک تفاوت دارد. برای املاک شخصی می‌توانید با دریافت یا انتقال سند رسمی اقدام کنید، اما برای املاک موقوفی این امکان وجود ندارد و دارای محدودیت است. محدودیت این املاک به‌قدری زیاد است که هرکسی شانس خرید آنها را به دست نمی‌آورد، به‌خصوص با توجه به قیمت پایین این املاک که در حدود 20 درصد از سایر املاک هزینه کمتری دارد.
درواقع با دریافت سند عادی برای املاک وقفی، می‌توانید به‌عنوان مستاجر در آنجا ساکن شوید. توجه داشته‌باشید که مدت اجاره این املاک 99 سال بوده که نشانه تملیک آن نیست. به‌طورکلی هزینه‌گرفتن‌سند اوقافی به عوامل مختلفی بستگی دارد که از جمله آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- هنگامی‌که صاحب ملک خود خریدار باشد
- به تفاوت اعیان و عرصه توجه داشته باشید
- باید متولی را به‌خوبی بشناسید
- باید وام را به‌موقع پرداخت کرد
در تمام مواردی‌که در قسمت‌بالا ذکر‌شد، با‌توجه به‌دردسر کمتر، سند اوقافی ارزشمندتر بوده و هزینه مناسب‌تری دارد. سند اوقافی و نحوه‌گرفتن آن نکات مهم فروش ملک وقفی به‌طورکلی امکان فروش املاک پس از وقف وجود ندارد. اما املاک زیر قابل‌فروش هستند:
- درصورتی‌که ملک خراب و مستهلک‌شده باشد.
- ترس خراب شدن آن در آینده نزدیک را داشته باشید.
- بین موقوف علیهم اختلاف ایجاد شود و احتمال بروز خونریزی وجود‌داشته‌باشد.
- احتمال اختلاف بین موقوف علیهم وجود داشته و خطر تخریب ملک را به دنبال داشته‌باشد.
- توجه داشته باشید که این 4 گروه در صورت داشتن شرایط زیر قابل‌فروش هستند:
- بازسازی و عمران آن با مشکل و سختی بسیار مواجه باشد.
- در صورت قابلیت عمران، کسی هزینه‌را تامین نکرده و هزینه آن بسیار بالا باشد.
به‌طورکلی املاک وقفی را نمی‌توان به‌راحتی به‌فروش رساند و یا بعد از فروش آن پولی به شما نخواهد‌رسید. ناگفته نماند که فروش ملک اوقافی جرم‌است.
نحوه تشخیص املاک اوقافی
- با تحقیق درباره ملک، اطلاعات بیشتری درباره وضعیت آن به دست می‌آورید. می‌توانید از اهالی منطقه و مشاورین املاک منطقه سوال کنید تا اطلاعات بیشتری درباره ملک وقفی دریافت کنید.
- از طریق اداره اوقاف، می‌توانید استعلامی درباره وقفی بودن ملک و دریافت اطلاعات دقیق‌تری از آن بگیرید. البته، باید توجه داشت که اگر اداره اوقاف ملک را غیر وقفی اعلام کند، این به معنی عدم وقفی بودن ملک نیست و متولی آن ممکن است در جای دیگری باشد.
- با دقت مطالعه سند ملک، می‌توانید به وقفی بودن یا نبودن آن پی ببرید. سند ملک وقفی با سند ملک شخصی تفاوت‌هایی دارد و با دقت در مطالعه آن، می‌توانید به وقفی بودن ملک پی ببرید.
استفاده از هریک از راه‌های فوق می‌تواند در تشخیص ملک وقفی و انجام معامله صحیحی مفید باشد. اما بهترین روش ترکیبی از این راه‌ها است تا اطمینان حاصل شود که ملک واقعاً وقفی‌بوده و معامله به صورت صحیحی صورت گرفته‌است.
هزینه انتقال سند اوقافی
هزینه انتقال سند مالی اوقافی، همانند هر نوع انتقال مالی دیگر، به شرایط و موارد مختلفی بستگی دارد. قابلیت‌دقیق‌تر‌کردن‌هزینه‌ها در هر مورد، بسته‌به محتوای قانونی و شرایط موجود، وجود دارد. به‌طور کلی، هزینه اوقاف در انتقال سند ممکن است شامل هزینه‌های مختلفی مانند رسوم و عوارض قانونی، هزینه‌های کارشناسی و ارزش گذاری، هزینه‌های ثبت سند و غیره باشد. در مورد هزینه کارشناسی اداره اوقاف نیز، ممکن است مبلغی حدود ۱۵ درصد ارزش کارشناسی را تشکیل دهد، اما این مبلغ ممکن است در شرایط و موارد مختلف متغیر باشد و باید بر اساس شرایط مورد نظر، دقیق‌تر محاسبه شود. بنابراین، برای دقیق‌تر کردن این موضوع، باید به مصوبات و تعرفه‌های اداره اوقاف مراجعه کرد و یا با نمایندگان قانونی مشورت کرد.
جمع بندی و نتیجه گیری:
در این مطلب سعی کردیم به معرفی سند اوقافی و نکات مهم آن بپردازیم. همانگونه که ذکر شد این املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که به‌وسیله شخصی وقف شده است. این املاک قیمت پایین‌تری نسبت به سایر املاک دارند و برای افرادی که بودجه کمی دارند، مناسب است. اما برای خریدوفروش املاک وقفی ممنوعیت‌هایی وجود دارد که این موضوع باعث کاهش ارزش و کاهش میزان تقاضای این املاک می‌شود. لازم به ذکر است که اگر قصد خریدوفروش، رهن و اجاره یا ساخت‌وساز این املاک را دارید باید به نکاتی مانند اخذ تاییدیه از سازمان امور اوقاف و خیریه توجه کنید.
جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
