در این مقاله از وب سایت آزاده قورچیان قصد داریم شما را با انواع خیارات معاملات ملکی آشنا کنیم . برای مشاوره حقوقی با ما تماس بگیرید.  در خیار معامله‌های ملکی باید گفت که معاملات ملکی یا معاملات دیگر که معمولا به صورت قرارداد کتبی نوشته می‌شود. براساس آن حق و حقوق دو طرف معامله مشخص می‌شود. گاهی به دلایلی ممکن است یکی از طرفین قصد فسخ معامله را داشته باشند. این امر ممکن نبوده مگر با استفاده از خیارتی که در معاملات ذکر می‌شود. بحث خیارات در عقود و معاملات دیگر نیز مطرح است، اما در معاملات ملکی به دلیل پیچیدگی ها و ارقام سنگین آن، طرفین معامله و همچنین مشاوران املاک به دلیل جلوگیری از مشکلات حقوقی و قضایی باید بیشتر از سایرین با آن‌ها آشناییت داشته باشند.

منظور از خیارات چیست و چه کاربردی در معاملات دارد؟

در قوانین کشور انواع عقد یا قرارداد داریم که از نظر دوام و ماندگاری به دو عقد جایز و لازم تقسیم‌بندی می‌شوند. قانون مدنی ایران عقد جایز را عقدی می‌داند که «هر یک از طرفین هر زمان که بخواهند بتوانند آن را به هم بزنند» نمونه این عقد را می‌توان عقد وکالت دانست.

اما همین قانون عقد لازم را عقدی می‌داند که «هیچ از طرفین معامله حق فسخ آن را نداشته‌باشند، مگر در موارد معین‌شده.» نمونه این عقد را می‌توان قرارداد خرید و فروش یا اجاره املاک دانست. در اینجا قانون این حق را به طرفین معامله می‌دهد که با استناد به دلایل قانونی معامله را فسخ کنند که یکی از این دلایل همان بحث خیارات است.

نکته مهم در خصوص انواع خیارات آن است که خیار در معامله مربوط به جرم یکی از طرفین نیست. یعنی اینگونه نیست که یکی از دو طرف معامله جرمی را مرتکب شده‌باشد. بلکه حقی است که برای جبران ضرر به متعاملین داده‌شده تا با استناد به شواهد و مستندات قانونی از آن استفاده کنند.

برای نمونه فرض کنید که در جریان فروش یک ملک به علت پنهان کاری فروشنده در خصوص امکانات ملک، خریدار می‌تواند با مستندات قانونی خود ادعای فسخ معامله را داشته باشد.

انواع خیارات در معامله ملک

در قانون مدنی ایران، عقود به دو دسته عقود جایز و عقود لازم تقسیم بندی شده اند. عقود لازم به عقودی گفته می شود که طرفین معامله، حق فسخ آن را، مگر در موارد معین شده، ندارند. اعمال انواع خیارات، یکی از مواردی است که موجب فسخ و بر هم زدن معامله ملکی می شود. به جهت آشنایی علاقمندان با اقسام مختلف این خیارات، در این قسمت از مقاله انواع خیارات در معامله ملک ارائه گردیده است.

ماده 396 قانون مدنی انواع مختلف خیارات را بیان نموده است. بنابر این ماده، خیارات به ده نوع تقسیم بندی می شود که شامل: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه می باشد. کلیه این خیارات به استثنای خیار حیوان، در معامله ملک قابلیت اعمال دارد.

خیار مجلس

خیار مجلس به عنوان یک ابزار حقوقی در جلسات معاملات ملکی مورد استفاده قرار می‌گیرد. با استفاده از این ابزار، هر یک از طرفین در زمان جلسه معامله، قادر به فسخ قرارداد می‌باشند. در نتیجه، پس از خروج از جلسه، این حق ساقط می‌شود.

با توجه به اهمیت جلسات معاملات ملکی و بیان خواسته‌ها و وعده‌های طرفین در آن، مدت زمان این خیار شاید کوتاه به نظر برسد، اما امکان رخ دادن آن نیز بالاست.

تفاوت اصلی خیار مجلس با سایر خیارات، عدم نیاز به دلایل و مستندات برای فسخ قرارداد است. با این حال، برای استفاده از این ابزار، شرایطی وجود دارد. به عنوان مثال، این خیار پس از ترک جلسه معامله توسط هر دو طرف یا یکی از آن‌ها، ساقط می‌شود.

همچنین، اگر فروشنده بخواهد قرارداد را با استفاده از خیار مجلس فسخ کند و خریدار مبلغی را پرداخت کرده باشد، باید مبلغ دریافتی را به خریدار بازگرداند. در غیر این صورت، این حق ساقط می‌شود.

با توجه به اینکه خیار مجلس مربوط به جلسه معامله است، نقش مشاوران املاک برای جلوگیری از فسخ قرارداد بسیار حیاتی است.

خیار تدلیس

خیار تدلیس یکی دیگر از انواع خیارات در معاملات ملکی است و برخلاف سایر خیارات، قابلیت اسقاط ندارد. این خیار مربوط به نیرنگ و فریب یکی از طرفین در معامله است و در صورت وجود تدلیس، طرف دیگر اختیار فسخ معامله را دارد. اما برای فسخ معامله با استفاده از خیار تدلیس، نیاز به شواهد و مستندات کافی دارید.

برای جلوگیری از تدلیس در معاملات ملکی، پیشنهاد می‌شود که تمامی وعده‌ها ومکالمه های طرفین در خصوص ملک به صورت مکتوب ثبت شود. این کار می‌تواند به طرفین در فرایند معامله برای وقوع از تدلیس جلوگیری کند.

قابل ذکر است که مابقی خیارات در معاملات ملکی قابل اسقاط بوده، ولی خیار تدلیس همچنان برقرار است و نمی‌توان آن را اسقاط کرد. بنابراین، در هر معامله‌ای باید به دقت بررسی شود که آیا تدلیسی در آن وجود دارد یا خیر و در صورت وجود تدلیس، اقدامات لازم برای فسخ معامله با استفاده از خیار تدلیس باید انجام شود.

 خیار غبن فاحش

خیار غبن فاحش به اختیار فسخ معامله توسط یکی از طرفین اشاره دارد. زمانی که دچار ضرر و زیان فاحش شده باشد، غبن در اینجا به معنای ضرر و زیان و فاحش به معنای آشکار و زیاد است.

گاهی اوقات یکی از طرفین معامله به علت ناآگاهی از ارزش دارایی، آن را با تفاوت بسیار زیادی نسبت به ارزش واقعی خود معامله می‌کند، خواه این فرد خریدار باشد یا فروشنده. در اینجا بنا به شرایطی، او می‌تواند با استناد به خیار غبن فاحش نسبت به فسخ معامله اقدام کند.

اما این خیار دارای شرایط خاص خود است و به راحتی قابل اثبات نیست. از جمله آنکه منظور از کلمه فاحش در قانون چندان مشخص نیست و تشخیص آن توسط مراجع قانونی نیز مقداری پیچیده است. از جمله شروط خیار غبن، عدم وجود تعادل اقتصادی در معامله است، به معنایی که تفاوت در قیمت پرداختی و ارزش واقعی دارایی به گونه‌ای باشد که کاملا واضح و فاحش باشد. شرط دیگر مربوط به عدم اطلاع فرد زیان‌دیده از ارزش واقعی دارایی مورد معامله است. این عدم آگاهی باید قبل از معامله باشد.

خیار غبن در معاملات ملکی اهمیت زیادی دارد. معمولاً در قراردادهایی خرید و فروش و اجاره املاک به صورت پیش‌فرض این حق اسقاط شده‌است. اما در صورت رضایت طرفین، آن‌ها می‌توانند این خیار را به متن قرارداد اضافه کنند.

خیار شرط

با توجه به متن ارائه‌شده، خیار شرط در قرارداد به عنوان یک شرط مدت‌داری تعریف شده‌است و در صورتی که مدت زمان شرط در قرارداد تعیین نشده‌باشد، قرارداد باطل خواهد بود. هدف این شرط، جبران ضرر طرفین معامله است و چنانچه یکی از طرفین یا هر دو دچار ضرر شدند، حق فسخ معامله را خواهند داشت. در این نوع شرط، فوریت وجود ندارد و طرفین بر اساس مدت زمان تعیین‌شده در قرارداد می‌توانند نسبت به فسخ معامله اقدام کنند. در این مورد، دادگاه رای به فسخ یا عدم فسخ نمی‌دهد، بلکه حکم اجرای فسخ معامله را صادر می‌کند تا سایر مراحل فسخ معامله به جهت قانونی قابل پیگیری باشد.

امکان انتقال خیارات به وراث

هر یک از خیارات پس از فوت به ورثه منتقل می‌شود. با این حال، در مورد انتقال خیار شرط به وراث، اگر خیار شرط به قید مباشرت به فرد داده شده باشد، به وراث او منتقل نمی‌شود. به عنوان مثال، اگر درباره خیار شرط نوشته شده باشد که فقط خریدار می‌تواند آن را اعمال کند، به وراث او منتقل نمی‌شود.

اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی

منظور از اسقاط کافه خیارات در معاملات ملکی، سلب اختیارات طرفین برای فسخ معامله با استفاده از خیارات مختلف است. عبارت «طبق توافق طرفین، کلیه خیارات اسقاط گردید» به کار می‌رود تا نشان دهد که در این معامله اختیارات طرفین برای فسخ معامله با استفاده از خیارات مختلف سلب شده است، اما خیار تدلیس در هر صورت باقی می‌ماند. با این حال، می‌توان با آوردن شروطی جهت فسخ معامله، به جای اسقاط کافه خیارات، از خیار شرط بهره‌مند شد. بنابراین، اسقاط کافه خیارات مانع استفاده از خیار شرط نیست.

مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ملک

بطور کلی، مراحل و نحوه اعمال انواع خیارات در معاملات ملک یکسان است و شخص متضرر برای فسخ معامله باید در ابتدا با ارسال اظهارنامه قضایی به طرف مقابل خواهان فسخ معامله شود. اگر طرف دیگر از فسخ معامله امتناع کند، شخص متضرر باید دادخواست خود را براساس خیار مربوطه تکمیل کرده و از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال کند.

برای تکمیل و ارسال دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی، ثبت نام در سامانه ثنا به آدرس sana.adliran.ir ضروری است. پس از ثبت نام در این سامانه، شخص می‌تواند از طریق سایت ثنا، برای اخذ نوبت از دفاتر قضایی و دریافت ابلاغیه‌های الکترونیکی اقدام کند.

جهت مشاوره حقوقی با وکلا و کارشناسان ما با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری