فک رهن ، آزاد کردن مال از قید وثیقه ، مراحل قانونی فک رهن
نحوه فک رهن برای املاکی استفاده می شود که چندگاهی است در رهن و گرو یک سازمان یا شخص باشد . زمانی که وام گیرنده بدهی خود را به بانک بپردازد ، مرتهن وظیفه دارد برای فک رهن و آزادسازی سند ملک در رهن اقدام کند.
نحوه فک رهن در قانون
فک رهن یا الزام به فک رهن در شرایطی که فردی وام گرفته و به عنوان وثیقه مالی یک ملک را رهن کرده است، بعد از پرداخت کامل بدهی و برطرف‌شدن بدهی، فرد وام‌گیرنده باید فک رهن را انجام دهد. بنابراین به آزادسازی ملک مرهونه از طریق پرداخت کامل بدهی و ابراء دین فک رهن می‌گویند و با تسویه بدهی، ملک آزاد می‌شود. در برخی موارد، طلبکار ممکن است تصمیم بگیرد از ملکی که به عنوان وثیقه قبول کرده، صرف نظر کند یا ممکن است خود ملک از بین برود. در هر دو حالت، وثیقه آزاد می‌شود و فک رهن صورت می‌پذیرد.
اما در برخی مواقع، طلبکار ممکن است با وجود دریافت بدهی خود، از تسلیم ملک به مالک اصلی خودداری کند و به قول معروف “فک رهن” را انجام ندهد. به عنوان مثال، فردی ممکن است تصمیم بگیرد ملک را از طریق فروش به فرد دیگری منتقل کند ولی با توجه به قرارداد اولیه، قرار است تا زمان تنظیم سند رسمی، رهن آزاد شود. با انقضای مهلت تعیین شده، این اتفاق رخ نداده است. در همه این حالات، مالک ملک مرهونه می‌تواند با تنظیم دادخواستی مبنی بر الزام فک رهن، دعوی خود را در دادگاه اقامه کند.
انواع فک رهن
- دعوی الزام به فک رهن مستقل
- دعوی الزام به فک رهن تنظیم سند
در این دعوی، فردی که می‌خواهد ملک خود را به عنوان رهن در اختیار طلبکار یا بانک قرار دهد، تعهد می‌کند که مال مورد نظر را تا زمان تسویه کامل بدهی در اختیار شخص ثالث قرار داده و منتظر تسویه بماند.
اگرچه در صورت تسویه بدهی، فک رهن انجام نشود، فرد می‌تواند برای طرح دعوی الزام به فک رهن اقدام کند.
در صورتی که فروشنده ملک در رهن، قبل از پایان ساخت و ساز ملک و واگذاری آن به خریدار با صدور سند، وامی از بانک دریافت کند و تعهد کند که قبل از واگذاری ملک، سند را از گرو بانک آزاد کند، اما این تعهد را عملی نکند و به تعهد خود وفادار نباشد، خریدار می‌تواند برای طرح دعوی الزام به فک رهن و همچنین برای تنظیم سند رسمی اقدام نماید.
نکات مربوط به الزام به فک رهن
در قوانین مربوط به فک رهن، صحبت مشخصی ارائه نشده است. اما برخی منابع قانونی مواردی را برای فک رهن ذکر کرده‌اند که به طور خلاصه به آن‌ها پرداخته‌می‌شود:
- اولین گزینه برای فک رهن، زمانی است که شخص بدهکار بتواند طلب خود را تسویه کند. به عبارت دیگر، با پرداخت کامل بدهی، ملک رهنی از بار مالی آزاد می‌شود و فک رهن اتفاق می‌افتد.
- گزینه دوم مربوط به زمانی است که هر دو طرف، یعنی بدهکار و طلبکار، توافق کنند که قرارداد رهن را فسخ کنند. در این صورت، نیاز به فک رهن برای آزادسازی مالکیت ملک وجود دارد.
- گزینه بعدی، موردی است که ملکی که در رهن قرار دارد به صورت کلی از بین می‌رود، به دلایلی مانند آفت یا خرابی جدی. در این صورت، نیز ممکن است فک رهن اتفاق بیافتد تا مالکیت ملک آزاد شود.
- گزینه بعدی مربوط به زمانی است که رهن‌گیرنده، بدون توافق بدهکار، تصمیم به فسخ قرارداد رهن بگیرد. در این حالت نیز، برای فک رهن و آزادسازی ملک، اقدامات لازم صورت می‌گیرد.
بنابراین، هر چند در قوانین مستقیماً درباره فک رهن صحبتی نشده است، اما با توجه به برخی منابع قانونی می‌توان به این نتیجه رسید که فک رهن می‌تواند در شرایط مختلف، از جمله تسویه بدهی، فسخ قرارداد یا وقوع خسارت جدی، صورت بگیرد.
مدارک لازم برای فک رهن
برای اینکه بتوانید دادخواست الزام به فک رهن را مطرح کنید، باید همراه با مدارک زیر به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست الزام به فک رهن را ثبت نمایید:
- سند مالکیت: برای اثبات مالکیت خود به ملک مورد رهن، باید سند مالکیت را ارائه کنید.
- مبایعه‌نامه: باید مبایعه‌نامه‌ای که در آن فروشنده تعهد به فک رهن می‌کند، به همراه داشته باشید.
- تصویر قرارداد رهن: برای نشان‌دادن وجود قرارداد رهن، باید تصویر قرارداد رهن را ارائه دهید.
با این مدارک، می‌توانید دادخواست الزام به فک رهن را علیه فروشنده و بانک اقامه کنید.
شرایط طرح دعوی الزام به نحوه فک رهن
رهن‌دهنده یا مالک ملک، به عنوان فردی که مال را به عنوان وثیقه در اختیار مرتهن قرار داده‌است، می‌تواند دعوای الزام به فک رهن را در دادگاه‌های عمومی و حقوقی مطرح کند. در مورد اموال منقول مانند خودرو، تلفن همراه و سایر موارد که به عنوان وثیقه برای تضمین بدهی به مرتهن وام داده‌می‌شوند، می‌توان دعاوی حقوقی و کیفری دیگری مانند خیانت در امانت را نیز مطرح کرد.
علاوه بر این، خواهان یا وکیل او باید در دادخواست خود اثبات کند که دیونی که به خوانده بدهکار‌بوده را پرداخت کرده‌است. به عبارت دیگر، خواهان باید تصدیق کند که ادامه رهن ملک در اختیار‌خوانده، غیرقانونی است.
