موضوع اثبات مالکیت ملک با روش قانونی اثبات مالکیت جزو دعاوی پیچیده‌ملکی است که مراحل قانونی آن می بایست حتما توسط یک وکیل متخصص طی گردد. در همین ابتدا باید گفت که قانون مدنی سند را به دو دسته رسمی و عادی تقسیم کرده و بر اساس موضوع، این اسناد از اعتبار متفاوتی برخوردارند. اسناد رسمی، قدرت اجرایی بیشتری نسبت به اسناد عادی دارند. همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که در اسناد عادی، عدم قدرت اجرایی وجود دارد.
اثبات مالکیت یکی از مباحث مهم حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌های دادگستری می‌باشد. اثبات ملکیت عنوان دعوایی است که خواهان در مقام اثبات ملکیت عین مانند اموال منقول و غیر منقول یا حق مانند حق انتفاع یا حق ارتفاق و سایر حقوق مالی یا غیر مالی مورد ادعای خویش بر می آید.
معقوله اثبات مالکیت از دیدگاه قانون
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت‌شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل‌شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت‌رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده‌باشد مالک خواهد‌شناخت.» ماده ۲۲ قانون ثبت مالکیت در خصوص املاک را تنها با سند رسمی به رسمیت می‌شناسد. اثبات ملکیت، زمانی موضوعیت پیدا می کند که تعارضی در مالکیت، پدید آید در چنین وضعیتی طرح دعوای اثبات مالکیت لازم می‌شود.
اثبات مالکیت جزء دعاوی است که در خصوص پذیرش آن بین قضات اختلاف نظر وجود دارد اما به نظر اکثرقضات در مورد پذیرش چنین دعوایی در مورد املاک ثبت‌نشده اتفاق نظر دارند؛ لیکن در باب املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه‌ها مطابق مواد 47 و22 قانون ثبت فردی را مالک می‌شناسند که سند اصلی مالکیت به نام اوست.
عقیده صاحب نظران مخالف با دعوای اثبات ملکیت در مورد املاک ثبت‌شده بر این است که در صورتی که در مورد املاک ثبت‌شده دعوای اثبات مالکیت را بپذیریم. با صدور حکم به مالکیت صاحب سند عادی ملک هم زمان دارای دو سند رسمی خواهد بود. یکی نزد خوانده دعوی که برابر ماده 22 دارای اعتبار است و دیگری حکم قطعی مبنی بر اثبات ملکیت دارنده سند عادی و بر این اساس با طرح دعوای اثبات ملکیت در مورد املاک دارای سند رسمی مخالفت می‌کند.
روش های اثبات مالکیت در قانون
مطابق قانون مدنی روش های اثبات مالکیت به شرح زیر می‌باشد:
استفاده از سند:
سند به عنوان مهمترین دلیل اثبات مالکیت شناخته می‌شود. سند به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌شود و در صورت تعارض با مفاد سند رسمی، سایر ادله دارای قدرت ثابتی نبوده. بنابراین مالکیت فقط با سند رسمی قابل اثبات است. در کل، استفاده از سند رسمی بیشترین قدرت اثباتی را در این زمینه دارد. اما در بعضی موارد مانند اثبات مالکیت برای اموال غیرمنقول، مالکیت فقط با سند رسمی اثبات می‌شود.
در صورتی که مدعی برای اثبات مالکیت خود به سند عادی استناد نماید و طرف مالک دارای سند رسمی باشد، طبیعی است که قانون، دارنده سند رسمی را مالک خواهد شناخت. اگر ملکی به چند نفر فروخته شده باشد، سند رسمی برای مالکیت کافی خواهد بود. ولی با این شرط که اعتبار سند رسمی و یا سند عادی در محکمه محرز شده باشد. در غیر اینصورت خلاف مفاد ان با شهادت اثبات می‌شود. ( ۱۳۰۹ق.م. ). در صورتی که شهادت نتواند خلاف مفاد سند را اثبات کند، باید موجب ناقل قانونی را با شهادت اثبات نماید که ملک به او منتقل شده است.
استفاده از تصرف:
تصرف به عنوان راه دیگری برای ثابت کردن مالکیت شناخته می‌شود. اماره ید یا تصرف به معنی داشتن مال و رفتار مانند مالک با آن است. منظور از قاعده ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است (۳۵ قانون مدنی ) ؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
بنابراین تصرف در مال به عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را ثابت نکند.
استفاده از شاهد:
شاهد نیز می‌تواند به عنوان دلیل ثابت کردن مالکیت مورد استفاده قرار گیرد، اما اعتبار سند رسمی یا عادی در محکمه محرز شده باشد.
اقرار:
یکی از روش های اثبات مالکیت اقرار است که از جمله مالکیت زن بر مهریه می باشد. چرا که به موجب ماده ۲۰۲ قانون آیین دادرسی مدنی: « هرگاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل ذی حق بودن طرف او باشد، دلیل دیگری برای ثبوت آن لازم نیست.
بنابراین اگر در دعوای میان مالک مال که ادعای مالکیت مال را داشته و کسی که به ناحق مال را تصرف نموده، متصرف اقرار نماید که مال به مالک تعلق دارد، اثبات مالکیت محقق گردیده و مال به مالک آن داده می شود.
لازم به ذکر است که روش‌های اثبات مالکیت اموال وراثتی بستگی به شرایط مربوطه دارد. به‌طور‌کلی، برای ثابت‌کردن مالکیت اموال وراثتی، مدارک‌قانونی و رسمی از جمله حکم دادگاه، سند تملیک و مدارک خرید و فروش باید در اختیار داشته‌باشید.
اثبات مالکیت اموال وراثتی
برای ثابت کردن مالکیت اموال وراثتی، روش خاصی وجود دارد. اگر شخصی پس از‌درگذشت‌فردی وراثتی را به‌عنوان وارث خود دریافت کرده باشد، برای ثابت کردن مالکیت اموال وراثتی، باید به موارد زیر توجه کند:
- حکم دادگاه: حکم‌دادگاهی که تقسیم اموال وراثتی را تایید‌کرده‌است، به عنوان یکی‌از مدارکی است که برای اثبات مالکیت اموال وراثتی مورد استفاده قرار‌می‌گیرد.
- وصیت‌نامه: وصیت‌نامه فرد در گذشته نیز می‌تواند در اثبات مالکیت اموال وراثتی مورد استفاده قرار گیرد. اگرچه باید به شرایط لازم برای اعتبار و اجرای وصیت‌نامه توجه کرد.
- سند تملیک: سند تملیک برای هر دارایی وراثتی که به عنوان مالکیت وراثتی به فرد وارث واگذار‌شده‌است، باید اخذ شود. این سند می‌تواند به عنوان یکی از مدارک اثبات مالکیت مورد استفاده قرار گیرد.
- مدارک خرید و فروش: اگر اموال وراثتی به عنوان مالکیت وراثتی به فرد وارث واگذار شده باشد، مدارک خرید و فروش مانند رسید، قرارداد فروش و خرید و سایر مدارک مشابه نیز می‌توانند در اثبات مالکیت مورد استفاده قرار گیرند.
آیا تصرف برای اثبات مالکیت برای همه اموال قابل استفاده است؟
تصرف برای ثابت کردن مالکیت برای برخی از اموال، مانند اموال ملکی، قابل استفاده است. اما برای برخی دیگر از اموال، مانند اوراق بهادار، قابل استفاده نیست. به‌عنوان مثال، اگر کسی یک خانه را به مدت ۱۰ سال به طور قانونی تصرف کرده باشد. این تصرف ممکن است به عنوان دلیلی برای ثابت کردن مالکیت در دادگاه مورد قبول قرار گیرد.
اما برای اوراق بهادار مانند سهام یا بن‌های صندوق سرمایه‌گذاری، تصرف به عنوان دلیلی برای ثابت کردن مالکیت قابل قبول نیست و باید از سایر ادله مانند سند یا شواهد دیگر استفاده کرد. بهتر است در هر مورد به صورت جداگانه بررسی شود که آیا تصرف به عنوان دلیلی برای ثابت کردن مالکیت قابل استفاده است یا خیر.
