17یکی از راه های خرید و فروش واحدهای آپارتمانی ، پیش فروش آپارتمان میباشد. این پیش فروش ها باید مطابق قانون جدید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود در غیراینصورت با موانعی روبرو میشود. پیش فروش یا پیش خرید همان طور که از نام آن پیداست به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
روند پیش فروش آپارتمان ها:
بعد از صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه مستقل برای هر واحد و اخذ مجوز انتشار آگهی ، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات می کند .تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد.
اوصاف و ویژگی های واحدهای پیش فروش آپارتمان ها:
از مباحث مهمی که باید در قرارداد پیش فروش ذکر شود اوصاف و امکانات واحدهای آپارتمان پیش فروشنده شده است.
مثل : شماره ی واحد ، مساحت واحد ، تعداد اتاق ها ، تعیین پارکینگ و انباری ، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع کاربری ، موقعیت ، نوع مصالح و …
طی بسیاری از شکایت های مختلف کیفری در این زمینه در سال 1389 قانونی مبنی بر قانون پیش فروش ساختمان تصویب شد.
مشخصات آپارتمان :
در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملا شفاف شود. از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که براساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.
مشخصات آپارتمان شامل چه مواردی است؟
- موقعیت مکانی
- تعداد طبقات و واحدها
- شماره طبقه و واحد
- متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
- نوع کاربری
- پارکینگ و انباری
- سیستم سرمایش و گرمایش
- نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
- مصالح به کار رفته
- مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
- زمان تحویل
مشخصات مالک در پیش فروش آپارتمان ها:
مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش‌فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش‌فرونده در قانون پیش‌فروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
ماده 2 قانون مذکور به تشریح موارد الزامی مندرج در قرارداد اشاره دارد :
- نام و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت ، تعداد اتاق ها ، شماره طبقه و واحد ، پارکینگ و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت کاربری و مساحت کل و زیر بنا
- بها یا عوض در قرارداد های معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بهاء
- زمان تحویل واحد های ساختمانی پیش فروش شده و تنطیم سند رسمی
- تعیین تکلیف درباره خسارت و …
- تعهدات پیش فروشنده
- معرفی داوران
قیمت آپارتمان:
قیمت آپارتمان باید کاملاً مشخص شده‌باشد و تعداد اقساط و نحوی پرداخت و ودیعه و… طبق توافق طرفین ذکر شود .
محاسن پیش فروش آپارتمان ها چیست؟
- با توجه به عدم تکمیل بودن ملک ، مسلماً قیمت پیش فروش یک واحد آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده به تحویل مقداری ارزان تر است .
- در معاملات که املاک بصورت‌آماده بفروش می رسد خریدار باید طبق توافق قیمت مورد معامله را حداکثر تا 2 ماه پرداخت نماید .
- در معاملات پیش فروش مبلغ مورد توافق بصورت مرحله ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد .
- در آپارتمان های آماده ، طراحی داخلی بر اساس سلیقه و دید سازنده می باشد اما در واحد های پیش فروش طراحی داخلی بنا بر سلیقه خریدار قابل تغییر است .
- در ساختمان‌های‌آماده تنها اجزای روی کار قابل رویت است اما در پیش فروش تمامی مراحل ساخت و ساز و کیفیت مصالح قابل رویت است .
معایب پیش فروش آپارتمان ها چیست؟
- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد
- امکان نا تمام ماندن پروژه
- امکان فروش ملک به چندین نفر
چگونگی تسویه قیمت آپارتمان:
در پیش فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص میشود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت میشود.
در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده‌نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری با شماره های مندرج در سایت تماس بگیرید. آزاده قورچیان وکیل پایه یک دادگستری
