حکم و دستور تخلیه فوری ملک و مستاجر

دستور تخلیه فوری تنها از طریق شورای حل اختلاف در زمانی که مدت قرارداد اجاره تمام شده باشد صادر می گردد. اگر اجاره نامه مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بسته شده باشد شورا ها خیلی سریع و فوری دستور تخلیه را صادر می کند و ظرف هفت روز میتوان ملک را تخلیه کرد.

مالک جهت تخلیه قبل از موعد قرارداد باید از طریق دادگاه تقاضای فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه کند. این امر عموما بیش از ۶ ماه طول می‌کشد. لذا پیشنهاد می شود مالک تا پایان مدت اجاره صبر کند و سپس از طریق شورای حل اختلاف درخواست صدور دستور تخلیه فوری کند.

در ادامه به تشریح شرایط و اقدامات لازم را توضیح داده ایم. با ما همراه باشید.

طرح دستور تخلیه فوری ملک

دعاوی تخلیه یکی از پرتکرارترین دعاوی مطرح در مراجع ذی‌صلاح قضایی می باشند. این دعوا  در روابط میان مالک و مستأجر همیشه بسیار پیچیده بوده است. از خصوصیات عقد اجاره این است که مستاجر فقط مالک منافع می شود و ملک در مالکیت موجر باقی می ماند. برای اقامه این دعوا تخلیه مالک باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند. مگر در مورد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه که در این موارد باید به دادگاه رجوع کند.

قانون گذار مبحث اجاره را در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، 1362 و 1376 تصویب نموده است. اگر قرارداد اجاره سال 76 باشد، صاحب ملک می تواند پس از پایان مدت اجاره تقاضای دستور تخلیه فوری ملک را داشته باشد. این کار بسیار سریع و ظرف یک هفته انجام می پذیرد. زیرا دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت رسیدگی صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست.

شرایط حکم تخلیه فوری ملک

عقد اجاره ممکن است به موجب سند عادی یا سند رسمی تنظیم شود.

در عقد اجاره با سند عادی با وجود شرایطی که در ادامه عنوان می کنیم و انقضای مدت اجاره، چنانچه مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، بنا به تقاضای مالک، با تقدیم دادخواست، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط اجرای احکام دادگستری ظرف مهلت یک هفته صورت خواهد پذیرفت.

اما در عقد اجاره با سند رسمی چنانچه مستأجر پس از منقضی شدن مدت اجاره از تخلیه مورد اجاره خودداری کند، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام او، تخلیه فوری یا دستور تخلیه توسط دایره اجرای ثبت صورت خواهد پذیرفت.

در این قسمت می خواهیم شرایط لازم برای دستور تخلیه فوری ملک را بررسی کنیم. حکم تخلیه فوری، زمانی تحقق پیدا می‌کند که روابط موجر و مستأجر مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد. یعنی اجاره در سال 1376 و یا بعد از آن منعقد شده باشد. همچنین شرایط خاص آن قانون در قرارداد طرفین حکم فرما باشد. به طور کلی برای اینکه موجر بتواند مطابق قانون تقاضای صدور تخلیه فوری داشته باشد، باید شرایط زیر برای اینکار فراهم باشد:

• اجاره نامه مدت داشته باشد.
• اجاره نامه در دو نسخه تنطیم شود. هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء موجر و مستأجر برسد.
• همچنین هر دو نسخه اجاره نامه به امضاء دو نفر شاهد برسد.
• مدت اجاره تمام شده باشد.
• مبلغ ودیعه به مستاجر پرداخت شود یا در حساب دادگاه تودیع شود.
• احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر

این نکته مهم را به خاطر داشته باشید که اگر هر کدام از شرایط بالا وجود نداشته باشد، امکان صدور دستور تخلیه یا حکم تخلیه فوری  وجود ندارد.

شرایط گرفتن حکم تخلیه ملک

در صورتی که شرایط مقرر قانونی جهت دستور تخلیه فوری ملک که در قسمت قبل بیان شد وجود نداشته باشد، نگران نباشید. زیرا همچنان امکان تخلیه ملک وجود خواهد داشت. در چنین شرایطی می بایست به طرح دعوای تخلیه ملک اقدام نمود. این دعوا برخلاف تخلیه فوری، فوریت ندارد. روند این کار با تشکیل جلسه دادگاه و صدور حکم امکانپذیر است. موارد و شرایط گرفتن حکم تخلیه عادی عبارت است از:

• زمانی که مدت قرارداد اجاره منقضی شود و مستاجر ملک را تخلیه نکرده و شرایط مقرر قانون روابط مالک و مستاجر سال 76 احراز نشود.
• مستأجر از پرداخت اجاره بها خودداری نماید.
• در قرارداد اجاره شرط شده باشد که ملک به دیگری منتقل نشود اما مستأجر بر خلاف شرط مذکور ملک را به دیگری منتقل نماید.
• مستأجر از ملک استفاده‌ای غیر مشروع کرده باشد.
• فسخ قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک

مراحل اجرای دستور تخلیه فوری ملک

بعد از ارسال دستور تخلیه فوری ملک به واحد اجرای احکام شورا حل اختلاف:

ابتدا برای آن پرونده اجرایی تشکیل و یک شماره اختصاصی به عنوان شماره کلاسه بایگانی اجرای احکام تشکیل می شود.

سپس دستور تخلیه بدون نیاز به صدور اجراییه که در دادگاه ها مرسوم است توسط مامور اجرای احکام به مستاجر ابلاغ می‌شود. مأمور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه فوری را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه دوم رسید دریافت کند. در صورت امتناع و خودداری مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغیه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای دستور اقدام کند . در ابلاغیه به مستاجر اخطار می شود که ظرف سه روز ملک را تخلیه کند در غیر این صورت توسط مامور اجرا با هماهنگی کلانتری محل عملیات تخلیه اجرا خواهد شد.

در نظر داشته باشید که اگر، اجرای دستور تخلیه به تعویق بیفتد شخص خاطی و‌ متخلف اعم از قاضی یا عضو شورا یا امور اجرا به مجازات اداری محکوم می‌شوند. این موضوع در مواد ۳۴ به بعد قانون جدید شورای حل اختلاف مصوب سال ۱۳۹۴ آمده است. همچنین اگر مستاجر شخصا محل  را تخلیه نکند پس از سه روز از زمان ابلاغ تخلیه، طی نامه‌نگاری میان شورای محل و کلانتری محل مامورین نیروی انتظامی به همراه مامور اجرا در محل حاضر می شوند و نسبت به تخلیه آن محل و سپس صورتجلسه کردن آن اقدام می کنند.

نکات حقوقی دستور تخلیه فوری ملک

بحث دستور تخلیه فوری ملک دارای نکات حقوقی است که بهتر است برای آگاهی از این نکات، از مشاوره با وکیل ملکی، که تخصص کافی در این دعاوی دارد، بهره مند گردید. در این قسمت به برخی از این نکات نگاهی می اندازیم.

رسیدگی به درخواست تخلیه فوری، در صلاحیت شورای حل اختلاف است. البته صلاحیت شورای حل اختلاف به رسیدگی دستور تخلیه خاص موردی است که قرارداد اجاره عادی باشد. امضای دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد. قرارداد کتبی باشد. مدت و مبلغ در قرارداد ذکر شود.

در صورتیکه قرارداد اجاره رسمی باشد، مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه در خصوص تخلیه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت است.

دستور تخلیه با اجاره نامه عادی فقط خاص موردی است که محل، برای سکونت اجاره شود. شورای حل اختلاف در هیچ فرضی صالح به رسیدگی به درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه ملک تجاری نیست.

شورای حل اختلاف و مرجع صدور دستور تخلیه دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن یا پول پیش به حساب صندوق دادگستری و حساب معرفی شده از سوی مرجع صدور دستور تخلیه را نیز می دهد.

مستاجر، مطابق شرایطی که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن آمده است تا دو بار حداکثر به مدت 20 روز می تواند مهلت بگیرد.

تقاضای دستور تخلیه به موجب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود از جمله دعاوی غیر مالی است.

اگر موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک خود باشد می تواند در این خصوص مستقلاً طرح دعوا کند. همچنین مبلغ پول پیش واریزی در صندوق دادگستری ضمن اجرای دستور تخلیه را توقیف کند.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه

دستور تخلیه در قالب دستور قاضی است. از این رو بسیار سریع صورت می‌گیرد. نیازی هم به تشکیل جلسه رسیدگی و صدور حکم نمی‌باشد.

 پس از ابلاغ دستور تخلیه، مستأجر مکلف است ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. در صورتی که این مهلت، در خصوص حکم تخلیه 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می باشد.

صدور دستور تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره می باشد. در صورتی که برای حکم تخلیه این موضوع مطرح نیست.

اعتراض به حکم تخلیه و اجرایی شدن آن

مستاجر می تواند به مدت بیست روز از زمان صدور حکم نسبت به آن اعتراض نماید. البته اعتراض وی باید مستند و با ارائه دلیل کافی باشد وگرنه نتیجه ای جز رد تجدید نظر خواهی در پی نخواهد داشت .پس اگر فرد مستاجر به حکم صادر شده اعتراض نکند یا اعتراض ایشان پذیرفته نشود. یا در صورت رسیدگی به اعتراض، حکم دادگاه بدوی صحیح اعلام گردد(هنگام صدور رای ؛اگه به رای اعتراضی وارد شود و آن رای به مراجع دیگر مثل دادگاه تجدید نظر و دیوان عالی کشور برود . به اولین دادگاه که در آن شکایت و دعوی آنجا بیان و رسیدگی انجام شده؛ دادگاه بدوی، و به رای اعلام شده در آن دادگاه رای بدوی می‌گویند.)تنها ده روز فرصت دارد تا ملک مورد نظر را تخلیه کند در غیر این صورت اجرائیات وارد عمل شده و به تخلیه خانه اقدام می نمایند. البته لازم به ذکر است که برای اجرایی شدن  حکم تخلیه حتما پول پیش خانه به طور کامل پرداخته شده یا در صندوق دادگستری تودیع شده باشد..

در صورت ارائه اسناد و مدارک کافی مراجع قضایی با دادن فقط یک نوبت مهلت به مدت حداکثر یک ماه موافقت خواهند کرد.

مراحل گرفتن حکم تخلیه و نحوه اقدام

همه نکات و شرایط را مجددا طی مراحلی برای اینکه ساده تر بتوانید اقدام کنید شرح داده ایم:

مرحله اول: ابتدا به شورای حل اختلاف (در همان محل ملک اجاره داده شده) مراجعه کنید. مدارک لازم برای ایجاد پرونده (کارت شناسایی، اجاره نامه وکالت نامه در صورت انجام امور به صورت نمایندگی) برا به همراه داشته باشید، پرونده شما چک شده و به یکی از شعبه های موجود شورای حل اختلاف جهت رسیدگی فرستاده می شود.

مرحله دوم: پرداخت پول ودیعه به صندوق دادگستری که پس از اجرای حکم به مستاجر پرداخت شود. البته لازم به ذکر است که از این مبلغ پرداخت شده میتوان به میزان اجرت المثل (مقدار اجاره روزهایی که مستاجر بدون قرارداد در ملک مربوطه حضور داشته است) کسر کرده و به صاحب ملک برگردانده شود. این مرحله از مهمترین مراحل گرفتن حکم تخلیه است.

مرحله سوم: شورای حل اختلاف در همان روز اول یا در یکی از روزهای آتی به پرونده شما رسیدگی کرده و بعد از بررسی مشخصات شما مثل: امضای دو شاهد در ذیل قرار داد، تاریخ اتمام قرارداد و عدم تمدید آن  دستور تخلیه را صادر میکند. لازم به ذکر است که در این زمینه تفاوتی میان اجاره نامه غیر رسمی و رسمی نیست و قرارداد های عادی نیز به شرط وجود دو شاهد و امضا توسط طرفین  کافی است. در این مرحله معمولا نیازی به حضور مستاجر نیست و از او برای ارائه ی توضیحات دعوت نمی‌شود.

مرحله چهارم: در این مرحله باید دستور قید شده در برگه رسمی را از منشی شعبه دریافت کرده و آن را به همراه سایر مدارک خود به اجرای احکام ارسال نمایید. اجرای احکام باید پرونده شما را در دستور کار قرار داده که شامل ارسال ابلاغیه ای برای مستاجر و یک مدت زمان سه روزه (72 ساعته) برای تخلیه ملک است. این برگه از طریق کلانتری به محل زندگی مستاجر ارسال می گردد. بیشترین میزان اتلاف وقت در این مرحله بوده و ممکن است تا چند روز طول بکشد.

مرحله پنجم: ممکن است که پرونده در مرحله قبل به پایان رسیده و مستاجر ملک را تخلیه کند . اما ممکن است  مستاجر با مراجعه به شورا و شرح حال و وضعیت کنونی خود درخواست وقت بیشتر کند. معمولا در این شرایط شورا از صاحب ملک درخواست کرده که وقت بیشتری به مستاجر بدهد اما اگر دلایل مستاجر کافی و قانع کننده نباشد و مهلت زمانی او به پایان برسد؛ اجرائیات وارد عمل شده و تخلیه ملک را انجام می دهند.

سخن پایانی

اگر از یک وکیل ملکی باتجربه کمک بگیرید، وکیل نقش پر رنگی را ایفا خواهد کرد زیرا که ذره ای ایراد در دفاعیات یا روش بیان درخواست می تواند ورق را بر گرداند و دعوای دستور تخلیه فوری به ضرر متقاضی تمام شود.

در صورتی که نیاز به راهنمایی برای مورد خود دارید می توانید با ما تماس بگیرید.